[와이낫플래닝 Weekly Report 269호 2022.08.19]

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<목 차>

1. 산업단지 내 공장설립 시 혜택은?  -손상기 상무-

2. 장기일반임대주택 알아보기 -두 번째, “장기일반민간임대주택의 상품분석” -박기남 상무-

3. 출근, 몇 시간동안 해 봤니? 중소기업취업청년(중기청) 전월세보증금대출 -이창한 사원-

① 산업단지 내 공장설립 시 혜택은? 

 산업단지 내 지식산업센테에 입주 시 산업단지 외 지역보다 공장 설립 시 추가 혜택이 주어집니다. 산업단지종류는 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단 산업단지, 농공단지가 있습니다. 산업단지 내 지식산업센터의 경우 산업관리공단에서 철저히 관리하기에 실 운영자만 분양 가능합니다. 입주조건이 까다로운 이유는 산업단지 내 지식산업센터는 각종 혜택이 있기 때문입니다. 이번 회차에는 입주관리가 까다로운 산업단지의 지산 입주 시 혜택에 대해서 알아보겠습니다.

 산업단지의 입주 시 혜택은 크게 4가지가 있습니다. 첫 번째는 세금혜택입니다. 산업단지는 입주 시 취득세, 재산세, 법인세를 감면받습니다. 비산업단지도 일부 세제혜택이 있으나 산업단지의 감면은 더 혜택이 큽니다. 산업단지는 지자체마다 조금씩 차이가 있으나 보통 취득세 50~75%감면, 재산세 50~75% 감면 혜택이 있습니다. 그리고 업력 5년 미만의 법인이 과밀억제권에 부동산 구입 시 취등록세 3배 중과되는데 산업단지에 지산 구입 시 지방으로 간주하여 취등록세를 중과하지 않습니다.

 취득세가 3배 중과되는 경우는 업력 5년 미만 법인이 과밀억제권에 부동산 구입시와 성장관리권역에서 과밀억제권역으로 이전하는 경우, 서울 외 지역에서 서울로 이전하는 경우 중과가 적용됩니다. 이 경우중 중과 제외되는 경우는 과밀억제권역 외에 지산 취득, 산업단지내의 지산취득, 대통령령으로 정하는 업종일 경우(지방세법 시행령 제26조)입니다.

 또한, 과밀억제권내 지역에서 성장관리권역으로 이전 시 법인세를 4년간 100%, 2년간 50% 감면해줍니다. 취득 시 세금을 감면받을시 2년간 임대사업을 못하고 매각도 할 수 없습니다. 단, 소형제조업의 경우는 임대 가능한 예외규정이 있습니다. 두 번째는 지원금혜택입니다. 다양한 지원금이 있는데 일정요건을 충족하면 지원금을 받을 수 있습니다. 대표적인경우로는 벤처사업 등이 있습니다. 정부의 지원자금을 활용하여 시설교체, 장비구입, 원자재 구입 등을 해결할 수 있어 기업 운영에 도움이 됩니다. 세 번째 행정지원입니다. 각종 까다로운 인허가와 관련된 내용에 원활하게 진행하도록 행정지원을 받을 수 있습니다. 행정지원을 받아 시간을 절약하여 빠르게 사업개시가 가능합니다. 마지막으로 네 번째 저렴한 분양가입니다.

 산업단지는 주변 비산업단지보다 같은 지역에도 불구하고 토지가격이 저렴하여 분양가격이 상대적으로 저렴합니다. 산업단지에 입주 시 위와 같은 혜택이 있으며 분양가격도 저렴하여 적은비용으로 사업을 개설할 수 있습니다. 다만, 여러 가지 제약이 있으므로 실수요자 외 투자자는 접근하지 않는 게 바람직합니다. 이상 산업단지 입주 시 혜택에 대해서 알아보았습니다.

<와이낫플래닝 손상기 상무 (ynp042@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 장기일반임대주택 알아보기 - 두 번째, “장기일반민간임대주택의 상품분석” -박기남 상무-

 첫 번째, 공공의 지원을 받지 않는 장기일반민간임대주택의 정의와 형태를 알아봤다면 두 번째, 장기일반민간임대주택의 장·단점과 상품성 등을 알아보겠다.

 장기일반민간임대주택은 우선 수요자가 쉽게 접근이 가능한 구조를 갖추고 있다. 1.청약통장 불필요 2.유주택자도 신청 가능 3.소유와 상관없어 세금문제에서 자유롭고 4.임대기간 만료 후 우선분양권을 가질 수 있다는 점이다. 

그러나 무엇보다 장기일반민간임대주택의 최대 장점은 ➊정해진 장기기간 내 안정적으로 주거공간을 확보 할 수 있다는 것일 것이다. 즉, 일반 전·월세와 달리 단기계약 종료를 앞두고 집주인으로 부터 엄청난 전세비 상승요청과 보증금에 대한 압박과 이사걱정에서 벗어 날 수 있다는 점 ➋실입주자의 경우, 주변시세보다 저렴한 보증금과 월세로 입주가 가능하다는 점 ➌공공임대의 LH 등과 달리, 1군 브랜드(힐스테이트, 롯데캐슬, e편한세상 등)를 가진 대형 건설사들의 참여로 고품질의 주거서비스와 향후 프리미엄을 누릴 수 있다는 점  ➍사업자가 동의할 경우(사업지마다 모집공고 확인 필요), 임차권의 양도(전매) 및 임대주택의 전대도 가능하기도 하다는 점(임차권 양도가 가능하고, 입지 및 주거환경이 우수할 경우 프리미엄이 생성되기도 한다) 

 장기일반민간임대주택의 단점은 ㉮사업지에 따라 중도금 대출이 안되는 곳이 있을 수 있다. ㉯분양전환이 안되는 사업지가 있거나 분양전환을 하더라도 임차인에게 우선권이 주어지지 않는 경우도 있을 수 있다. (공고문 확인이 반드시 필요하다) ㉰ 확정분양가의 미래가치에 대한 예측이 쉽지 않다. (주변 시세가격이 하락할 경우 오히려 높은 가격으로 매입하는 상황이 발생될 수 있다)

 민간임대주택의 장점이 적극 어필되면서 시장내 수요자들의 반응도 긍정적으로 나타났으며, 이는 청약 경쟁률에서도 고스란히 반영되었다. 용인 롯데캐슬 하이브엘(227 : 1) / 평택 안중역 지엔하임스테이(286 : 1) / 목포시 평화광장 모아엘가 비스타(148 : 1) / 충남 아산 신아산 모아엘가 비스타2차(168 : 1) / 신광교 제일풍경채(15 : 1) / KTX오성역 대광로제비앙(69 : 1) / 순천 대광로제비앙 리버펠리스(94 : 1)

 청약방법은 공공임대주택의 경우 일반분양 아파트와 같이 청약홈을 이용하지만, 장기일반민간임대주택의 경우는 건설사홈페이지에서 진행되며, 청약날짜에 맞춰 홈페이지 접속 후 인적사항을 입력하고 접수하면 완료된다. 준비물이나 청약금은 없는 경우가 많으며, 당첨자로 선정 된 후 계약의사가 없을 경우 포기할 수 있다.(당첨자 선정 후 포기할 경우, 기존 청약통장과 상관없음으로 불이익이 없다) 

 사업지마다 조금씩 다르긴 하지만, 장기일반민간임대아파트의 경우 사업주체가 임차권 전매가능 여부, 분양전환 여부 등 중요사항에 따라 “매매예약형(전세형)”’과 “일반임대형”으로 나눠 임차인을 모집한다. ❶ 매매예약형(전세형)으로 계약하는 경우, 일반임대형 대비 10~80%가량 자금여력이 필요하지만 입주 후 분양전환 시 계약 시점에 확정한 분양가로 우선 분양권을 부여 받을 수 있다. ➋ 일반임대형은 매매예약형보다 초기 임대보증금이 낮기 때문에 자금 마련에 대한 부담감이 상대적으로 덜하다. 하지만 분양전환시 우선권이 없어 향후 자산적 측면에서는 매매예약형(전세형)보다 불리하다는 것이 단점으로 작용되며, 임차권에 대한 전매를 허용하지 않는 경우가 많은 것이 특징이라 할 수 있다.

<와이낫플래닝 박기남 상무 (ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 출근, 몇 시간동안 해 봤니? 중소기업취업청년(중기청) 전월세보증금대출 

 80년 만의 폭우에 출근시간만 4시간 걸린 오늘, 작은 고민이었던 부분이 큰 고민으로 변하는 계기가 되었다. 사회 초년생, 집 근처에 취업하게 된다면 하지 않아도 되겠지만, 필자와 같이 가깝지 않은 거리에 취업하게 되면 걱정일 수밖에 없는 그것은 주거 or 통근문제이다.

 “집에서 나와 회사 근처에 새 거주지를 찾아 독립을 할 것인가?” “멀더라도 전월〮세 비용을 고려하여 통근을 할 것인가?” 높은 전월〮세 가격, 고금리 고물가 월급 빼고 다 오르고 있다는 말을 뉴스, 기사에서 많이 접해 봤을 것이다. 현 시점에서 독립하여 산다는 것은 결코 쉬운 선택이 아니다. 이러한 걱정을 조금이나마 덜 수 있는 방법을 듣게 되어 자세히 알아봤다. 그건 중소. 중견기업 취업청년 대상으로 대출한도 1억원 이내, 전월세 보증금을 1.2% 저금리로 대출 지원하는 정책이다.

 먼저 이 정책의 대상을 말하자면 1. 부부합산 연소득 5천 만원 이하(외벌이 3천 5백 만원 이하), 순자산가액 3.25억원 이하 무주택 세대주(예비세대주 포함) 2.중소·중소·중견기업 재직자 또는 중소기업진흥공단, 신용보증기금 및 기술보증기금의 청년창업 지원을 받고 있는 자 3. 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하 청년 (만 19세가 되는 해의 1월 1일 맞이한 미성년자 포함, 병역의무를 이행한 경우 복무기간에 비례하여 자격기간을 연장하되 최대 만 39세까지 연장)이다.

 다음 이 정책을 이용하기 위한 절차를 말하자면 1. 중기청 대출에 적합 조건인지 확인(기금e든든, 은행창구 확인) 2. 부동산에서 공인중개사에게 중기청 가능한 매물 있는지 확인 후 선택

3. 집계약 시 전세금의 최소 5%이상 납입(혹시라도 대출이 거절될 수 있으니, 계약 시 대출 거절 시 계약금 반환 특약 확인) 4. 은행에서 대출상담 및 대출금액 확인 후 필요 서류 제출

5. 대출심사 6. 대출승인 7. 대출금 수령(잔금납입)이다.

 여기서 필요 서류는 본인 준비 서류 – 신분증, 주민등록등본(상세), 주민등록초본(상세), 가족관계증명서(상세), 건강보험자격득실 확인서, 4대보험 가입내역 확인서, 고용보험자격 이력 내역서, 재직증명서, 주업종코드 확인서, 사업자등록증 사본, 원천징수영수증, 급여명세서 (상황에 따라 필요서류 달라질 수 있음)

 부동산에 요청 서류 – 전세금(최소) 5%이상 납입 영수증, 건물 등기사항전부증명서, 토지 등기사항전부증명서, 건축물대장, 공제증서, 중개대상물 확인 증명서, 중개대상물 확인 증명서, 확정일자 받은 임대차 계약서 등이 있다.

 이제 막 사회생활을 시작한 청년들이 부모님의 도움 없이 집을 구매한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 초년생 대부분이 전세보다 월세로 시작하는 경우가 많기 때문에 이때 고정적으로 나가게 되는 생활비가 꽤나 크다는 것을 깨닫는 순간이라고 생각한다. 그러면서 “하… 월세가 너무 고정적으로 너무 많이 나가네… 월세부터 줄여보자!”라는 생각으로 전세로의 이동 계획을 하게 된다. 막상 전세로 계획하다 보면 자금 구하는 일은 결코 쉽지 않다는 현실과 마주할 것이다. 그래서 이 중소기업취업청년(중기청) 전월세보증금대출을 이용한다면 비싼 전월세 보증금을 보다 낮은 이자로 지원해 힘든 시기에 보다 안정적인 사회생활을 이어 갈 수 있을 것이다.

<와이낫플래닝 이창한 사원 (ynp072@ynp.uplusworks.co.kr)>

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>