[와이낫플래닝 Weekly Report 267호 2022.08.04]

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<목 차>

1. 조선업 호황 거제, 부동산시장도 봄바람 ! -이종운 전무-

2. 250만호 주택공급 공약 적신호 -한대일 차장-

3. 관광 활성화로 보는 영종 시장 전망 -정동희 사원-

4. 주택 시장 하락장인 지금, 실수요자들의 선택지? -이고은 대리-

① 조선업 호황 거제, 부동산시장도 봄바람 !

 본인은 최근 대우사원아파트부지에 약2,000세대를 공급하는 공동주택 컨설팅 업무를 진행하면서 거제 부동산 시장을 살펴보았습니다.

 거제시는 경상남도 해안의 중심부에 위치하며, 우리나라에서 두 번째로 큰 섬으로 동쪽으로는 부산 가덕도, 서쪽으로는 통영이 인접하여 해마다 수많은 관광객이 방문하고 있습니다. 또한 거제는 국내 조선 산업의 중심을 이루는 지역으로 동쪽으로는 삼성중공업 / 동쪽으로는 대우조선이 있으며, 거제시 인구 70% 내외 조선업과 직, 간접 연관을 가지고 있습니다. 한때 국내 조선업은 2016년 전후로 해서 조선업의 장기침체로 아파트 2,000세대 이상 미분양증가 및 지역경제가 초토화되기도 하였으나, 최근 거제는 선박수주가 늘어나면서 조선업 부활 기대감에다 남부내륙철도 KTX, 가덕신공항 건설, 해양플랜트 국가산단, 대전, 통영고속도로(거제연장) 등 대형국책사업에 대한 기대감이 반영되어, 투자가치가 높아진 덕분에 아파트 시장에 봄바람이 불고 있습니다.

 거제시는 준공 15년 이상 된 아파트 52%로 노후도가 높은 지역으로, 특히 대우생활권역인 옥포동은 82%로 노후도 특히 심한지역 입니다. 미분양 세대수는 2017년(1,827세대)에서 22.5월 588세대로 감소추세를 보이고 있으며, 전체 거래건수 중 거래금액이 1억~2미만(61%)을 보이고 있는데 이는 1억 미만 취득세 미부과, 양도세 중과 미적용 등으로 외지인이 다수 매입하였다고 생각됩니다.

 또한 대우조선해양과 삼성중공업이 지난해 비업무용으로 매각한 사원아파트 부지에 대한 ‘재건축’ 움직임이 활발히 움직이고 있는데 옥포 대우사원아파트 터에 1973세대 아파트 인허가 절차가 진행 중이고, 삼성중공업 정문 사원아파트 부지도 더원파트너스가 1194세대를 짓겠다고 사업승인을 신청한 상태입니다. 이 같은 개발 붐은 조선업이 7년 만에 최대 수주 실적을 기록하는 등 장기 호황을 예고하면서 부동산 가치도 덩달아 상승했기 때문이라는 게 업계의 판단이며, 특히 비규제지역인 거제 신축 아파트의 경우, 실입주는 2~3년 뒤라 때마침 도래할 조선업 호황과 맞물려 프리미엄을 챙길 수 있다는 생각으로 거제 및 기타 외지인이 다수 매수(최근 2012년 21% -> 22년 62%)를 차지하였습니다.

 이에 21년 5월 고현동 거제유로스카이 1113세대(14.5:1), 7월 상동 더샵디클리브 1288세대(6.7:1)등 대단위 단지가 줄줄이 ‘완판’됐다. 골칫덩이 미분양도 빠르게 소진돼 올해 1월, 미분양관리지역에서 해제되었는데 지정 4년 10개월 만입니다. 이와 같이 거제 아파트 시장은 봄바람을 맞고 있지만, 지나친 낙관론은 경계해야 한다는 신중론도 만만찮습니다. 한때 ‘불패신화’란 수식어가 붙을 만큼 호황을 누렸던 거제 아파트 분양시장은 조선업 불황과 함께 거품이 빠지면서 곤두박질쳤는데 2017년 들어 미분양 물량이 2,000세대에 육박하며 그해 2월 미분양 관리지역으로 지정되었습니다. 이때 천정부지로 치솟던 아파트 시세는 반 토막이 되었습니다. 그러다 지난해를 기점으로 조선업이 살아날 조짐을 보이자 아파트 시장도 기지개를 켜기 시작하였습니다.

 그러나, 이미 120%를 넘긴 주택보급률과 일부 준공후‘악성 미분양’도 여전한 상황에 공급 과잉에 따른 가격 폭락 등 부작용도 만만치 않을 것이란 지적도 나오고 있으며, 전국적으로 경기침체, 금리상승 등으로 아파트 주택시장 침체기(거래절벽)에 접어들었다는 보도가 뉴스를 통해 나오고 있는 상태입니다.  

작년의 경우, 실수요보다 규제 강화에 대한 풍선효과로 외지인 투자 수요가 거제처럼 저평가된 비규제 중소도시로 집중됐다”면서 “상승세가 계속 이어질지는 미지수인 만큼 투자 목적이라면 시장을 관망할 필요가 있다.”라고 조언했다.

<와이낫플래닝 이종운 전무 (ynp039@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 250만호 주택공급 공약 적신호

 철근∘콘크리트 연합회는 공사비 증액을 요구하며 셧다운 카드를 꺼냈다. 올해 주택 인허가 실적과 실제 착공 실적이 다른 디커플링 (탈동조화) 현상 심화, 주요 건설자재 가격이 크게 오르면서 예정된 공사를 진행하지 못하는 현장이 급증하고 있는 것인데 자잿값과 금융비용 상승에 따른 건설사 부담도 커지고 있어 윤석열 정부의 250만호 주택공급 공약에 차질이 빚어지진 않을까 우려의 목소리가 나오고 있다.

 국토교통부에 따르면 상반기 건축허가면적은 지난해 보다 13.1% 증가한 반면 건축착공면적은 지난해 보다 주거용은 28.8% 감소 비주거용도 4.6% 감소했다. 건축허가면적과 착공면적은 비슷한 흐름을 보이지만 허가후 착공되기까지의 기간이 소요된다는 점에서 디커플링 현상이 확산될 수 있다. 이처럼 차이가 나는 이유는 원자재 가격 급등과 인건비 증가 결국 비용문제 때문이다.

 이미 한차례 수급난을 겪었던 철근은 전년도에는 60%이상 증가, 올해 3월까지도 50~60% 이상 높은 가격 상승률을 기록했다. 원자재 가격 상승으로 공사비 증가를 요구하는 파업이 전국적으로 이어지면서 현장에 직접적인 영향을 끼치고 있다.

 원자재 가격 부담은 중소건설사에 더 큰 타격이다. 대형건설사는 원자재 대량구매 또는 장기계약으로 원가를 낮출 수 있지만 그때그때 상황에 맞춰 자재를 공급받아야 하는 건설사 입장에서는 가격상승에 따른 부담이 커서 어쩔 수 없이 공사시기를 미루거나 마감재 등급 하향 등등 자연스럽게 대형 건설사에서 밀리게 되어 분양 또한 힘들어질 수도 있다.

 원자재 가격도 부담이지만 얼마 전 시행된 한은의 빅스텝 결정도 한몫을 하고 있다. 많은 전문가들은 올 하반기 기준 금리 추가인상을 예고하고 있어 이자 부담까지 커진다는 점이다.

 물가가 오르면 건설현장의 인건비 상승으로 이어지고 건설현장 착공의 걸림돌로 작용 하고 있다. 주택 건설현장을 중심으로 제때 착공에 들어가는 현장이 크게 줄어들면서 애초 예정된 250만호 주택공급과 일자리 창출에 적신호가 켜지게 됐다. 신규 공급을 기다리고 있는 실수요자 입장에서는 갈수록 높아지는 분양가에 한숨만 내쉴 수밖에 없을 것 이다. 하루빨리 물가가 안정되고 원활한 주택공급이 이루어질 수 있기를 바라본다.

<와이낫플래닝 한대일 차장 (ynp067@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 관광 활성화로 보는 영종 시장 전망

 항공업계 재개가 본격화되고 위축됐던 관광산업이 코로나 팬데믹 쇼크를 이겨내고 관광도시 부동산 시장이 들썩이고 있다. 동북아 허브공항인 인천국제공항을 품고 있고 카지노를 포함해서 전 세계적인 관광 복합 리조트 개발이 몰리는 곳이 있다. 바로 영종도이다. 현재 파라다이스시티 호텔을 비롯해서 엄청난 규모를 자랑하는 대형 리조트들이 오픈을 준비하고 있다. 23년 최대 규모의 인스파이어 리조트 개장을 필두로 24년 한상드림아일랜드, 24년 푸리앤시저스 리조트 등이 오픈을 준비하고 있다.

 영종도 파라다이스시티 호텔에 수영장, 스파 테마 파크등은 이미 온라인과 SNS 등에서 입소문을 많이 타 상당히 인기 있는 호텔이다. 그런데 이 파라다이스시티 호텔도 영종도 부동산에 곧 들어올 리조트에 비하면 가장 작은 규모이다. 코로나가 끝나면 이러한 영종도 리조트 관광수와 인천공항을 타고 들어오는 전세계 관광객의 수요가 어마어마할 것이다. 또 인천국제공항에 24년 완공 4단계 사업계획으로 1.5배 이용객이 증가할 것으로 보이며 30년에는 약 2배에 달하는 1억 4천명의 연간 이용객을 보유할 것으로 예상한다. 

 이 사업효과로 약 6만개 일자리 창출, 약 9.3조원의 생산 유발 및 3.3조원의 부가가치 유발될 것으로 예상하고 있다. 인천국제공항 수요를 맞이하기 위해 영종도는 각종 공연 문화시설과 카지노산업, MICE 산업, 복합리조트 등을 계획하고 준비하며 국제관광도시라는 이름으로 발전을 노리고 있다.

 이러한 복합리조트 중점으로 개발이 이루어진다면 일자리가 늘어나게 되면서 공항신도시 및 영종하늘도시 주민들이 이용하는 상권 운서역에 머무는 인구가 집중될 것으로 보인다. 하늘도시에 없는 프랜차이즈가 있고 대형마트, 서점 등 하늘도시에 없는 상업시설들이 들어서 있는 관계로 운서역 일대가 아직은 하늘도시보다 번화하다 평가받고 있다. 또 본격 영종도에 공사 착공되면 지역 건설 경기 분위기가 달라질 것이다. 그렇다면 이러한 움직에 맞춰 영종도 부동산 투자에 주목을 해볼 필요가 있다고 본다.

 인천경제자유구역청에 따르면 영종국제도시는 10년 전과 비교해 2배 가까이 늘었다. 인구 증가가 예상되는 만큼 신규 분양도 이어질 것이다. 운서역 인근 부동산 말들을 들어보니 영종은 매년 전출 대비 전입이 많은 비율을 차지하고 있다고 한다. 현재 공급은 없고 수요가 많아 작년 대비 비싼 가격에도 대기를 기다리고 있다고 한다. 또 영종도에 경우 전체 인구중에서 50세 이하가 70%를 넘는 비율을 차지하고 있어 다른 도시들에 비해 확연히 젊은 세대의 비율이 높다. 인천의 지역중에서 1인 가구 증가율이 가장 높기도 하다. 1인 가구와 함께 실거주, 중소형 오피스텔 수요 또한 증가할 것으로 예측한다. 

<와이낫플래닝 정동희 사원 (ynpc014@ynp.uplusworks.co.kr)> 

④ 주택 시장 하락장인 지금, 실수요자들의 선택지?

 최근 분양가 상한제 개편에 따른 분양가 상승을 피할 수 없는 상황에서 안정적으로 장기 거주가 가능한 장기일반 민간임대주택이 관심받고 있습니다. 민간임대주택은 임대사업자의 종류에 따라 ‘공공지원민간임대주택’과 ‘장기일반 민간임대주택’으로 구분할 수 있습니다. 뉴스테이 제도가 개편되고 변화하면서 조금 세분화됐는데 이것이 공공으로부터 지원을 받으면 ‘공공지원민간임대’라고 해서 세제 혜택, 용적률, 인센티브를 주고 입주자에 대한 조건이 까다로워집니다.

 장기일반 민간임대주택은 임대사업자가 공공지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말합니다. 이것은 공공으로부터 지원을 받지 않는 대신 별 다른 제약 조건이 없습니다. 주택수도 상관없으며 청약 통장도 불필요합니다.

 장기일반 민간임대주택은 ‘매매예약형’과 ‘임대형’으로 구분됩니다. ‘매매예약형’으로 계약하는 경우, 입주 10년 후 분양전환 시 계약 시점에 확정한 분양가로 우선 분양권을 부여받을 수 있습니다.  확정분양가로 공급받는 경우 10년 뒤엔 시세보다 낮은 가격에 분양 받을 수 있다는 기대를 할 수 있습니다. 이에 일부 단지에서는 수억 원의 프리미엄이 형성되는 경우도 있다고 합니다. 또한, 임차권 전매도 가능하고 사업주체의 동의를 받으면 임대한 주택을 다시 임대하는 전대도 가능합니다. ‘임대형’은 매매예약형보다 초기 임대보증금이 낮기 때문에 자금 마련에 대한 부담감이 상대적으로 덜하지만, 분양전환 시 우선권이 없습니다.

 무주택 자격 요건과 임차권 전매 가능 여부, 분양 전환 여부와 같은 중요 사항은 시행사가 결정할 수 있다고 하는데 통상 시행사는 대부분 주택 소유 여부 등에 대한 자격을 두지 않는다고 합니다. 10년 동안 임차료 상승률이 5% 이내로 제한되어 안정적인 데다가, 주택수에 포함되지 않고 각종 세금(취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세)으로부터 자유롭습니다.

 이러한 이유 때문인지 최근 공급한 장기일반 민간임대주택의 청약 경쟁률은 높은 수준이었습니다. 지난 해 공급한 ‘용인 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘’은 평균 227대 1의 경쟁률로 마감되었고, 올해 초 공급한 ‘호반써밋 하이브파크’는 평균 240대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 당첨 이후에는 전매도 가능해서 임차인을 모집한 ‘신광교제일풍경채’의 경우 임차권에 붙은 프리미엄이 약 4억에 달한다는 기사도 접할 수 있었습니다.

 경쟁률은 높아 보여도 막상 계약을 하지 않는 당첨자가 있을 수도 있기 때문에 섣부른 판단으로 프리미엄 주고 임차권을 매수했다가 후회를 할지도 모릅니다. 그리고 분양전환 시 임차인에게 분양전환 권리를 보장하지 않는 곳도 있으며, 시세보다 분양가를 높게 책정하는 곳도 있습니다. ‘롯데캐슬 하이브엘’ 모집공고에는 거주 중인 임차인은 우선 분양전환권리가 없다고 명시되어 있으며, ‘신내역 시티프라디움’ 또는 ‘신아산 모아엘가 비스타2차’ 역시 임대의무기간 종료 후 분양전환 우선권을 부여하지 않습니다.

 분양가 또한 건설사 자율적으로 책정할 수 있기 때문에 분양전환 시 예상보다 비싼 분양가를 낼 수도 있습니다. 실제 사례들을 살펴보니 임대보증금이 주변 전세가 대비 꽤 높은 경우도 있었으며, 확정분양가 또한 주변 시세 대비 높은 경우도 있었습니다. 현재 주택 가격 하락장을 관망하며 향후 분양전환을 생각하는 실수요자들의 선택지가 되고 있다는 장기일반 민간임대주택에 대해 관심이 있다면, 경쟁률이 높다는 이유만으로 웃돈을 주고 임차권을 매수하는 섣부른 판단은 하지 말고, 단지마다 우선 분양권리나 확정분양가 제시 여부는 다르다고 하니 계약 사항을 면밀히 살펴야 할 것입니다.

<와이낫플래닝 이고은 대리 (ynp039@ynp.uplusworks.co.kr)>

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​