[와이낫플래닝 Weekly Report 266호 2022.07.28]

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<목 차>

1. 규제 완화와 대구시 시장 동향 -정성훈 상무-

2. 장기 일반 임대주택 알아보기_첫 번째, “장기 일반 민간임대 주택의 이해” -박기남 상무-

3. 안양시 만안구 석수동의 미래 -이화정 대리-

4. 경기 침체와 기준 금리 인상, 엔데믹에 따른 복합적인 부동산 시장 변화와 영종도 상가 분양의 가능성 분석 -김고은 사원-

① 규제 완화와 대구시 시장 동향

 정부는 6월 30일 조정대상구역, 투기과열지구로 지정되어 부동산 시장 침체에 빠진 일부 지역을 대상으로 조정대상구역, 투기과열지구를 해제하는 규제완화 방안을 발표하였다. 그전까지 대구시는 전역이 조정대상구역이었고 수성구는 이에 더하여 투기과열지구로 지정되어 있었으나 이번 발표를 계기로 수성구를 제외한 모든 지역이 조정대상구역에서 해제되고, 수성구는 투기과열지구만 해제되어 현재 대구시에서 유일한 조정대상구역으로 남게 되었다.

 대구시의 경우 규제 완화 발표가 있을 것이라는 기대감이 5월 중순경부터 형성되며 규제가 해제되면 시장이 급격히 개선되진 않겠지만 어느정도 규제 완화의 효과를 기대하고 있었지만 정작 규제가 완화되었음에도 보름이 지난 지금까지 특별한 변화가 감지되고 있지 않다. 규제완화의 효과가 나타나지 않는 이유는 지역 내 공급과잉, 금리인상 등 다양한 요인이 작용하겠지만 제일 큰 문제는 다른 데 있다.

 문재인 정부는 2020년 5월 규제를 발표하여 규제지역과는 별도로 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역과 지방광역시 도시지역은 3년(또는 등기 시 까지)간 전매를 금지하였다. 조정대상구역과 투기과열지구에 지정되면 등기 시까지 전매제한이 됨에도 추가로 수도권 일부지역과 지방광역시는 별도로 등기 시까지 전매제한을 걸어 두어 이중으로 규제를 하고 있었던 셈이다.

 전 정권이 겹겹이 둘러싸 놓은 규제로 인해 시장 침체를 막으려는 현 정권의 규제완화 노력이 실효를 거두지 못하는 상황이다. 5월 말 현재 지방 미분양 총 23,812세대 중 대구시는 미분양 6,816세대 (경북 5,369세대)로 전국에서 미분양이 가장 많은 상황임에도 전매제한이 그대로 유지됨으로써 정책의 실효를 기대할 수 없는 지경이어서 이에 대한 별도의 대책이 필요할 것으로 판단된다. 참고로 2022년 대구시는 7월 14일 현재 6,781세대가 분양을 시작하였고 예정물량으로 24,940세대가 남아 있다.

<와이낫플래닝 정성훈 상무 (ynp020@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 장기 일반 임대주택 알아보기_첫 번째, “장기 일반 민간임대 주택의 이해”

 주거공간이 소유에서 사는 곳이라는 인식이 예전보다 높아지기는 했으나 아직도 많은 사람들은 사는 곳보다 소유에 더 관심이 많은 것이 현실이고, 한정된 자원과 제한된 상황 안에서 안정적인 주거공간을 확보하려는 노력은 대한민국에서만큼은 진심(眞心)이 된지 오래이다. 최근 부동산 시장에서 민간임대주택이 주목받고 있다. 왜 민간임대주택 일까? 향후 집값 전망에 대한 불확실성이 커지면서 시장진입에 대한 자금부담을 최소화하고, 높은 주거 안정성을 갖춘 민간임대주택의 관심이 높아지고 있다.

 임대주택이란? 공공기관이나 민간업자가 임대를 목적으로 지은 주택이며, 임대주택에는 크게 공공임대와 민간임대로 구분할 수 있다. 공공임대는 공공기관 또는 민간이 공공 재정 및 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 85㎡ 이하로 건설하여 5년 이상 임대하는 모든 주택을 말한다. 

❶공공임대주택에는 우리가 흔히들 들었던 임대주택이 다 들어있다고 생각하면 된다. 임대기간에 또는 입주대상자에 따라 ㉮국민임대주택 ㉯공공임대주택 ㉰영구임대주택 ㉱장기전세주택 ㉲재개발임대주택 ㉳ 행복주택 ㉴ 매입임대주택 ㉵ 전세임대주택 ㉶협동조합형 임대주택이 있다.

❷민간임대주택은 임대사업자의 종류에 따라 ㉮공공지원민간임대주택(주택도시기금의 출자, 용적률·건폐율 완화 등 공공지원을 받아 건설하는 주택)과 ㉯장기일반민간임대주택(공공의 지원을 받지 않는 주택)으로 구분되며,  2020.08. 민간임대주택에 관한 특별법이 개정됨에 따라 모든 형태의 단기 임대와 아파트의 매입형 장기 일반임대를 폐지하고 기존 의무기간 4녀의 단기 임대는 폐지되고 10년 장기 임대형태만 남게 되었다.

 중요한 것은 공공지원민간임대주택은 공공의 지원을 받았기 때문에 공공의 혜택을 받은 만큼 민간임대주택에 관한 특별법(약칭 : 민간임대주택법)에 따라 일정한 규정을 따르게끔 되어있으며, 입주자에 대한 자격조건 및 선정방법을 규정하고 있다. 즉 입주자들을 무주택자로 한정하고, 사회 주거취약자들을 위해 일정 비율로 특별공급의 물량을 배정해야 한다. 이에 반해 장기일반민간임대주택은 공공지원을 받지 않았기에 사업자가 정한 규정에 따라 입주자 자격조건 및 선정방법이 진행된다.

 또 한가지 중요한 것은 사업주체가 LH·SH와 같은 공공기관이 시행하는 공공임대주택의 경우, 임대기간 종료 후 일반적으로 입주자에게 우선 분양전환하는 규정을 갖고 있지만, 민간임대주택에 관한 특별법에는 임대기간 종료 후 분양전환에 대한 규정을 두지 않고 있다는 점이다. 즉 사업자가 임대기간 종료 후 입주자를 대상으로 우선 분양전환을 할 수도 있고, 하지 않을 수도 있다는 점이다. 다만 공공지원민간임대주택의 경우 임대기간 종료시 분양전환 우선권을 주기위한 법률 개정안이 국회에 제출되어 있는 상태이다.

 그렇다면 최근 공급되고 있는 민간임대주택에 대한 수요자의 관심은 왜 높은 것을까? 첫째, 아파트를 소유하게 해주는 “분양권”과는 달리, 임대해주는 “임차권”에는 별도의 청약통장이 없어도 되며, 만 19세 이상이면 누구나 민간임대주택에 대해 청약이 가능하다. 둘째, 기존 소유주택여부와 관계없이 유주택자도 청약이 가능하다. 셋째, 취득세/재산세/보유세를 내지 않으며, 의료보험수가에도 영향을 미치지 않는다. 또한 “임차권”의 전매 시에도 양도소득세를 내지 않는다. (조건이 좋고 입지가 뛰어난 곳이라면 프리미엄도 붙는다)

넷째, 임대기간 종료 후 주변시세 대비 저렴한 가격으로 분양을 받을 가능성이 있다. (일반적으로 민간임대아파트의 경우 분양 당시, 분양모집공고에 확정분양가를 띄우거나, 계약시점에 확정분양가를 고지하며, 당첨자들은 주변 시세와 비교하여 미래가치를 짐작해 볼 수 있으며, 분양전환 후 남은 물량의 경우는 일반분양을 진행하게 된다)

<와이낫플래닝 박기남 상무 (ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 안양시 만안구 석수동의 미래

 안양시는 크게 만안구, 동안구 2개의 행정구역으로 나뉜다. 이번 시장조사는 안양시 만안구에 위치한 석수동에 대해 알아보았다. 상권_석수동은 대형상권이 없는 지역이다. 광명역이나 안양역 상권을 이용해야 하고 차량으로 2km 가량 이동하면 광명역세권에 들어선 백화점, 대형마트, 종합병원, 이케아 등을 이용할 수 있다. 

 주거환경_비봉산이 위치하며 남쪽으로 안양천이 흐른다. 비봉산힐링공원, 학운공원, 안양종합운동장이 위치하여 ‘조용하고 살기 좋은 동네’라고 평가받는 주거환경이 우수한 입지이다. 교통_금천구와 맞닿아 있어 서울 접근성이 우수하다. 1호선 석수역, 관악역을 통해 서울, 경기남부로 출퇴근이 가능하고 도로교통이 잘 발달되어 있어 안양과 주변지역을 연결하는 제2경인고속도로와 시흥~안산간고속도로, 서울외곽순환고속도로 등 3개의 고속도로와 국도1호선, 47호선이 주요 광역교통망을 형성하고 있다. 

 이곳에 월곶에서 판교까지 이어지는 노선인 월판선이 2025년 개통 예정이다. 안양에 신설되는 4개역 중 만안역이 석수 전화국 사거리에 들어선다. 월판선 개통 시 만안역에서 판교까지 20분대면 도착이 가능하다. 또한 기존 석수역에는 시흥에서 여의도로 이어지는 신안산선이 들어서 기존 1호선과 환승이 가능한 더블역세권이 된다.

 이러한 호재에도 불구하고 전국적으로 부동산 시장 활황기를 맞았던 작년과 달리, 금리인상 등 작년과는 사뭇 다른 분위기이다. 2021년 만안구 거래량은 월 160~200건 정도였다. 작년 하반기부터 거래량이 줄어들기 시작하였다가(8월 218건->12월 36건) 대선 이후 정부 공약인 재건축·재개발 이슈로 반등하였다.(3월 57건->4월 86건) 하지만 2022년 거래건수는 월평균 약 50건으로 작년 대비 거래량이 확연히 줄었다는 것을 확인할 수 있었다. 안양시는 ‘매수자 관망세’와 ‘거래절벽’을 체감하고 있다.

 실거래 건수가 부족해 정확한 시세 파악은 어렵다. 84타입 매물 호가를 기준으로 석수두산위브, 석수푸르지오(석수역세권) 9~10억원 > 석수현대, 석수e편한(관악역세권) 7~8억원 형성되어 서울에 조금 더 가까울수록 시세가 더 높게 형성되어 있다.

 올해 안양시 만안구에 공급된 아파트는 모두 대단지로 안양동에 집중 공급되었다.(안양어반포레자연& e편한세상 2,329세대, 안양역 푸르지오 더샵 2,736세대) 석수동은 면적 대부분이 녹지지대로 이루어져 있어 개발제한구역이 많고 땅이 협소해 대단지 주거타운 공급과 개발이 어려운 지역이다. 석수동은 2015년 석수지웰 90세대, 2019년 개성하이뷰 29세대 소규모로 공급 이후 분양물량이 없고 노후 아파트가 많아 신규 아파트에 대한 이전수요가 있을 것으로 본다. 

<와이낫플래닝 이화정 대리 (ynp049@ynp.uplusworks.co.kr)>

④ 경기 침체와 기준 금리 인상, 엔데믹에 따른 복합적인 부동산 시장 변화와 영종도 상가 분양의 가능성 분석

 지난 13일, 한국은행은 이례적으로 기준금리를 한번에 0.50%포인트 인상했다. 이에 따라 주택담보대출 금리 인상까지 함께 예고되면서 부동산 시장 침체를 알리는 첫 신호탄이 쏘아졌다는 분석이다. 올해 초만 해도 코로나 바이러스의 풍토병화(엔데믹) 전망, 차기 정부가 발표할 부동산 규제 완화 정책에 대한 희망 등으로 그간 난항을 겪던 부동산 시장이 점차 상승기류를 탈 것이란 기대에 찬 목소리가 많았다. 그러나 러시아의 우크라이나 침공, 그로 인한 유가 및 원자재 가격 급등과 전 세계적인 인플레이션으로 최근 분위기는 코로나가 한창 기승이던 작년보다도 더욱 얼어붙은 상황이다.

 특히 주택 시장이 그렇다. 매매가는 떨어지고 거래량은 급감하면서, 서울 아파트 값은 현재 7주 연속 하강곡선을 그리고 있다. 한국부동산원의 ‘7월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.04%를 기록했다. 지난주보다 0.01%포인트 더 하락한 것이다. 경기권의 경우에는 더하다. 다가오는 2024년 GTX-A 노선 개통이라는 호재를 입어 열기를 띠던 동탄신도시가 속한 화성시 아파트 매매가는 무려 2.8%포인트가 감소하며 경기도에서 가장 높은 하락세를 보였다.

 이달부터 더욱 강화된 DSR 규제까지 겹쳐 주택 시장은 계속해서 악화일로를 걸을 것으로 예상된다. 대출 이자 부담으로 매수자들이 선뜻 결정하기를 꺼려하는데다, 그렇다고 세입자를 찾기도 쉽지 않은 형편이다. 주택산업연구원에 따르면 이에 따른 도미노 현상으로 신축 분양을 받아 입주 시기가 다가왔음에도 자금 융통이 어려워 잔금을 치르지 못하는 등 입주에 어려움을 겪는 수분양자들이 점차 늘어나고 있다.

 그러나 상가의 경우에는 조금 다르다. 위와 같은 흐름을 타고 많은 투자자들이 주택에서 상가로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 수도권 등지에서는 이들을 대상으로 상가 임장투어 상품을 진행하는 업체들이 성장하고 있다. 매수세가 주춤한 아파트 대신 상가와 상업용 빌딩을 찾는 고객들이 많아졌는데, 일반인도 쉽게 둘러볼 수 있는 아파트와는 달리 세밀한 상권 분석이 필요한 상가의 경우에는 전문가의 조언과 판단이 필요해서다. 업계 관계자에 의하면, 코로나 방역 지침으로 인한 단체 인원 제한이 사라지면서 이러한 투어링 상품에 대한 문의 및 신청자는 계속해서 늘어나는 추세다.

 또한 엔데믹과 여름 휴가철이 맞물리면서 공항을 찾는 국내외 여행객들의 수도 지속적으로 증가하고 있다. 국내선 여객은 이미 코로나 유행 이전 수준을 회복한 상태다. 해외여행 수요는 업계에서 감당하지 못할 정도다. 항공업계는 팬데믹으로 큰 타격을 맞아 지난 2019년부터 인원 감축을 피할 수 없었는데, 해외여행 수요가 급격히 늘어나면서 인력 부족으로 인한 운항 취소 및 변경 등의 사고 발생이 빈번한 실정이다. 그럼에도 불구하고 국내외 여행을 위해 공항을 찾는 여객들의 발걸음은 끊이지 않고 있다. 인천국제공항공사에 따르면 지난 17일 기준으로 인천공항의 일일 이용객 수는 6만 명을 돌파했다. 6만 명을 넘어선 것은 코로나 확산 이후로 처음이다.

 인천공항에 인접한 영종도 운서역 인근 상가들의 투자 가치가 바로 여기에 있다. 전반적으로 부동산 시장이 위축된 모양새지만, 그 안에서도 주거상품과 비주거상품의 차이는 분명하게 존재하기 때문이다. 영종도에는 인스파이어 리조트 개발, 청라와 영종 국제도시를 연결하는 제3연륙교 준공, 공항철도 고속화를 통한 서울 직주접근성 향상 등 다양한 호재들이 예정되어 있지만, 그중에서도 가장 대표적으로 내세울 수 있는 셀링 포인트는 입지적으로 방점을 찍는 인천공항이라 할 수 있을 것이다. 인천공항은 2024년 완공을 목표로 제4활주로 신설 및 제2여객터미널 확장을 거쳐 총 4단계로 이루어지는 확장개발을 진행 중에 있다. 공항 이용객들의 증가는 결국 상시 근로자들의 증가를 의미하며, 이는 팬데믹으로 몸살을 앓던 항공업계가 엔데믹을 맞이하여 다시 숨통을 틔우는 시점에서 현실화되고 인천공항 개발사업을 바탕으로 앞으로 더욱 구체화될 전망이다. 이러한 배후수요와 유동인구 수혜를 앞마당에서 직접 받을 수 있는 영종도 운서역의 부동산 시장도 몸집을 불려가는 인천공항과 함께 부상할 수 있으리라 예측된다.

 현재 당사에서는 2024년 완공 예정인 ‘영종 듀클래스 운서역’, 이달 견본주택을 오픈한 ‘영종 sk뷰’ 오피스텔과 근린생활시설을 분양 중에 있다. 두 곳 모두 공항철도 운서역 초역세권 입지 및 메가박스, 롯데마트, 백운산 둘레길 등 이미 완벽히 구성된 생활 인프라를 고스란히 누릴 수 있는 최적의 조건을 갖췄다. 영종도 투자에 관심이 생긴다면 서울 강남구 및 운서역 인근에 위치한 홍보관에 편히 내방하여 둘러보는 것도 좋을 것이다.

<와이낫플래닝 김고은 사원 (ynp063@ynp.uplusworks.co.kr)> 

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​