[와이낫플래닝 Weekly Report 265호 2022.07.21]

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<목 차>

1. 현 인플레이션시장에 대한 개인적인 견해(1) -손상기 상무- 

2. 경북 구미 분양시장 조사 후기! -이종훈 상무-

3. ’수유리’일대 시장조사 -강성진 대리-

4. 규제지역 해제가 부동산 시장에 미치는 영향 -이고은 대리-

① 현 인플레이션시장에 대한 개인적인 견해(1) 

<아래 내용은 제 개인적인 견해이며 경제전문가의 전문적인 내용과는 상이할 수 있습니다.>

 현재 팬데믹 상황은 많이 호전된 반면 경기는 시장침체기로 접어드는 듯합니다. 선행지수인 주식시장은 호황을 마감하고 급락을 거듭하고 있습니다. 미연준은 급격히 상승한 소비자물가지수에 놀라 지난 6월17일 자이언트스텝(기준금리 0.75%인상)을 발표하였습니다. 그리고 7월 FOMC에서도 자이언트스텝 또는 빅스텝(기준금리 0.5%인상)이 예상됩니다.

 미국의 금리 인상으로 한국과 미국의 기준금리가 역전되기 직전입니다. 이에 연일 원달러 환율은 연중 최고점을 갱신중입니다. 한국도 7.13일 금통위에서 사상 첫 빅스텝을 단행하였습니다. 한국소비자물가지수 6%가 넘는 오름세에 따른 조치입니다. 물가가 상당기간 목표수준을 상향할 것으로 예상되어 당분간 금리인상 기조를 이어갈 것으로 예상됩니다.

 저는 25년 이상을 분양현장에서 근무하면서 IMF외환위기(1998년11월), 세계금융위기(2008년9월) 두 번의 어려운 시기를 현장에서 겪어 보았습니다. 그때의 상황들을 상기해 보면 현재도 비슷한 현상이 다수 나타날 수 있습니다. 물론 “현재 상황이 그때와 같은 상황이냐.”묻는다면 결코 같지는 않습니다. IMF는 우리나라만의 국지적 상황이고 세계금융위기는 세계적인 상황이지만 현재 상황하고는 많이 다릅니다. 저금리정책과 부실채권이 맞물려 금리가 상승하면서 미국주택가격이 폭락하고 거기에 따른 금융파생상품이 2차 문제를 일으켜 금융사, 증권사의 파산 등으로 이어졌으며 이는 결국 세계금융위기까지 초래했습니다.

 다른 상황이지만 공통점은 있습니다. 단기간 금리가 급등하였다는 점입니다. 저의 예상은 금리인상이 지속적으로 진행된다면 분양시장은 많이 어려워 질것입니다. 금리인상은 이자부담의 어려움 있는 기존 보유자의 매물을 증가시킬 것이며 매수자의 진입도 막을 것입니다. 또한, PF금리인상 및 물가상승으로 인한 원자재 가격 상승은 공급자의 사업타당성을 악화 시켜 장기적으로 공급위축을 초래할 것입니다.

 시장가격은 수요와 공급의 원칙에 따라 결정됩니다. 금리인상에 따른 매수자가 감소한 반면 기존매물은 증가한다면 가격은 당분간 내려갈 수밖에 없습니다. 또한, 하락한 가격은 신규상품의 가격경쟁력을 약화시킬 것입니다. 그래서 당분간 예전같이 한방에 끝나는 현장은 보기가 어려울 것이며 미분양현장은 잔여분양분에 대한 마케팅을 시급하게 고민해야 하는 시점입니다.

 지금은 변동성이 강한 위험구간입니다. 따라서 과감한 판단으로 빠르게 위험을 회피하시는 것이 더 유리합니다. “지금은 안되지만 나중에는 좋아지겠지.” 하고 아무 조치도 취하지 않다가 궁지에 몰려 결국 사업자체가 무너지는 경우도 보았습니다. 

 초기분양률이 낮은데 조건변경 없이 조기 분양한 사례를 본적이 없습니다. 초기에 분양이 잘 안되었다면 조기에 특단을 내려 대규모 조건변경을 해야 합니다. 그렇지 않으면 실기할 수 있습니다. 지금처럼 위험구간에서는 반드시 손익불문하고 조기 진행해야 리스크를 줄일 수 있습니다.

 장기적인 관점에서 분양시장이 안 좋다면 정부 규제가 완화될 것이고 금리가 안정된 상황에서 이자부담에 대한 매물까지 어느 정도 소화된다면 가격은 다시 상승할 여력이 충분합니다. 토지가격과 원자재가 상승한 가운데 신규분양분은 당연히 지금보다 비쌀 수밖에 없습니다. 지금까지 아파트청약은 주변보다 훨씬 싸게 분양가격이 책정되어 로또처럼 취급되며 높은 청약률을 기록했습니다. 그러나 앞으로 이런 물건은 보기 힘들 것입니다. 장기적으로 신규분양분이 주변보다 높은 가격에 분양될 것이며 거래량은 줄고 반면에 전반적으로 가격이 상향평준화 될 것으로 저는 예상합니다.

<와이낫플래닝 손상기 상무 (ynp042@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 경북 구미 분양시장 조사 후기! 

경상북도에서 포항시 다음으로 두 번째로 큰 도시 구미! 인구수는 41만명 수준으로 지방도시 중에 인구수 상위권에 드는 도시입니다. 18년부터 인구수가 다소 줄어들기는 하였지만 세대수는 10년간 지속적으로 증가하는 모습입니다.

 구미시 아파트공급은 16년~19년도에 과잉공급 이후 4년간 물량 부족 현상이 뚜렷했으며 미분양도 18년도에 최고 정점이후 최근 지속 감소하여 현재 약 170여 세대 정도가 남아 있는 상태입니다. 수요환경 측면에서 경제활동이 활발한 20~30대 인구가 감소하는 모습이고 아파트 소형평형대 공급비율은 낮고 이로 인해서 소형평형대 실수요는 풍부한 걸로 조사되었습니다. 입주물량 또한 향후 23년까지는 적정 수요량 미만이고 24년은 과잉 물량이 있어 장기적으로는 악영향이 조금은 있겠지만 향후 2~3년내 구미시 수요량은 긍정적이라 판단이 됩니다. 

 올 연초에 분양한 구미인동하늘채 아파트는 25.09:1 1순위 청약 경쟁률로 완판 되었고 지난 6월경 고아읍 원호 자이 더포레 단지는 32평기준 평당 @1,281만원대로 청약모집하여 1순위 약 43.2:1 경쟁률로 두 자릿수 청약률을 이어가는 모습을 보면 아직까지 구미 분양시장은 분위기는 나쁘지 않은 것 같습니다. 두 지역모두 전용 84형 기준 평당@1,200만원~1,280만원대이고 작년부터 분양한 단지 대부분이 중도금무이자 조건에 발코니확장 무료까지 제공 되는 분양시장으로 전개되는 추세입니다. 

 구미시 각 동별 입지특성을 살펴보면 형곡동은 학군, 학원가, 병원 상권 등이 고루 갖춰져 있어 교육 핵심지이고 송정동은 관공서, 백화점, 금융기관 등이 많고 정비가 잘되어 비교적 양호한 지역으로 평가되고 있습니다. 원평동은 구미역을 중심으로 상권형성과 상가주택이 모여 있고 최근 재개발로 브랜드건설사 신축 대단지가 입주예정인 곳으로 미래가치가 있는 곳으로 판단이 됩니다. 도량동은 구미시 학업성취도가 1등인 고등학교들이 모여 있고 구미시 현재 지역 대장주 아파트로 도량 롯데캐슬 골드파크가 34평 기준 실거래 최고가 5억 초반대(@평당1,520만원)까지 거래되고 있는 지역입니다 

 구미시는 LG, 삼성, SK, 한화 등 기업들의 투자가 이어지고 국가산업단지가 엄청난 규모로 도시를 차지하고 있습니다. 구미시 일자리 창출 모델 LG화학 구미공장이 올 초 착공되어 2025년까지 지역에 약8천여명 고용 유발 효과가 있을 것으로 전망하고 있습니다. 구미시는 풍부한 산업단지 배후수요와 더불어 통합신공항 및 대구~구미 간 광역전철 개통예정 등 수혜지역으로 전매가 가능한 비규제 지역에다 공급에 비해 수요가 풍부해 청약 열기는 상당히 지속적으로 양호할 것으로 예측되고 있습니다. 

<와이낫플래닝 이종훈 상무 (ynp026@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ ’수유리’일대 시장조사 

수유의 명칭은 과거 북한산 골짜기에서 내려오는 물이 자주 마을에 넘쳤기 때문에 ‘물 수’(水)자에 ‘넘칠 유’(踰)자를 합쳐서 수유라 부르게 되었으며 순우리말인 ‘물이 넘친다.’ 라는 뜻의 ‘무너미’ 라고도 불리었다.

 수유동은 지리적으로 경기 북부지역에서 서울중심으로 들어가는 수문장 역할을 해오고 있었으며, 특히나 낮이나 밤이나 젊은 사람들이 많이 모이는 동내 중 하나이다. 수유역 위쪽 에서 강북구청 사이에는 음식점 과 술집, 노래방, PC방 등 젊은 사람들이 좋아하는 가게들이 많이 분포되어 있으며, 최근에는 골목 안쪽 주택가 1층에 새로운 카페, 술집, 음식점 등이 속속 생기는 추세이다. 이는 최근 유명했던 서울 먹자상권들의 스태그플레이션으로 높은 임대료를 감내하기 어려워 새로운 상권을 찾아 떠난 젊은 사장님들이 수유의 골목상권으로 몰려들고 있다는 것을 반증하며, 수유상권 또한 적당한 임대료 수준을 유지하여 상권유지와 발전에 집중할 필요가 있다고 판단된다.

 수유역 아래쪽은 오래된 모텔들이 많이 위치하고 있는데 이는 의정부, 포천, 양주 쪽으로 가는 버스들이 이곳에서 출발하여 경기북부에 있는 군부대 장병들이 휴가를 다녀올 때 거쳐 가는 장소이기에 휴가복귀 시 하룻밤 묵어가는 경우가 많아 숙박업소가 많이 필요했기 때문이다. 그러한 모텔들이 이제는 하나둘 오피스텔과 도시형생활주택으로 바뀜에 따라 수유역 일대의 낮고 오래된 건물들이 빼곡하게 있던 구도심에서 탈바꿈하여 여타 서울 중심부와 견주어도 밀리지 않는 빌딩숲으로 변모해 나가고 있다. 또한 임대료 수준도 월 500에 55만원 수준으로 저렴한 측에 속하며, 이에 근방의 덕성여대, 성신여대, 서경대 등의 인접한 대학생들 수요가 꾸준하여 공실이 거의 없다고 판단할 수 있다.

 수유의 교통 개발호재로는 인접한 창동역으로 GTX-C노선이 2027년 개통예정으로 수유 역시 그 혜택을 누려 강남 삼성까지 대략 30분 이내 접근이 가능할 것이며, 동부간선도로 지하화 추진으로 (2023년 착공-2028년 개통목표) 완공 시 현재 자차로 1시간 정도 소요되던 강남진입이 대략 30분으로 획기적으로 단축될 것으로 보여 교통 편의성이 대폭 향상될 것으로 예측된다. 

 지난 지방선거에서 서울시장으로 당선된 오세훈 서울시장은 서울시의 주택공급 활성화를 목표로 ‘모아타운’(신·구축 건물들이 혼재되어 있는 10만㎡ 이내 노후된 저층주거지를 하나로 묶어 대단지 아파트형식으로 주택을 공급하는 사업)을 추진하며, 그 1호로 수유역 우측에 위치한 번동429-114 번지 일대로 선정하였고, 기존 793가구를 철거하고 13개동, 1240가구, 최고 35층의 아파트 단지로 변모할 예정이다. 또한 수유동170일대, 수유동486빨래골, 번동2-1구역 등 수유역 일대의 노후화된 주거단지들이 공공재개발 공모 및 ‘신통기획’선정을 추진에 나감에 따라 향후 수유 일대의 신규 주택공급을 기대해 볼 수 있다.

 아직까지도 사람들이 ‘수유리’ 라는 명칭으로 많이 부르며 낙후된 이미지가 머릿속에 있지만, ‘노도강‘ 중 강북의 중심지이며 재개발을 통하여 새로운 모습을 찾아가는 수유는 천혜의 자연인 북한산과 우이천이 어우러진 자연친화적인 도심으로 변모하길 기대해 본다.

<와이낫플래닝 강성진 대리 (ynp065@ynp.uplusworks.co.kr)>

④ 규제지역 해제가 부동산 시장에 미치는 영향

지난 6월30일 지방 투기과열지구 해제 등 규제지역 조정하겠다는 보도자료가 나왔습니다. 국토교통부는 6월30일 주거정책심의위원회를 개최하여 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의·의결하였습니다.

 조정대상지역은 6개월간 주택가격상승률/3개월 연속 매매거래량/3개월 평균 미분양수/자가주택비율을 고려하며, 투기과열지구는 분양계획 감소/주택건설사업계획의 승인 또는 건축허가 실적 감소/시·도별 주택보급률/자가주택비율을 고려하여 해제하는 것으로 알고 있습니다. 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 미분양주택 추이 등 정량적 요소 외에도 정비사업 등 개발호재 기대감, 지역적 특성, 외지인 매수세 등도 충분히 고려해야 한다는 의견도 제시되었다고 합니다.

 그래서 이번 투기과열지구 해제 지역은 ‘대구 수성구’, ‘대전 동구·중구·서구·유성구’, ‘경남 창원 의창구’입니다. 위원들은 앞서 언급된 금리 인상 등 주택시장 안정요인, 지방의 미분양 증가 등을 고려했을 때 지방권 투기과열지구 6개 시군구는 투기과열지구 지정을 해제할 필요가 있다고 판단했습니다.

 아울러 조정대상지역 해제 지역으로는 ‘대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군’, ‘경북 경산시’, ‘전남 여수시·순천시·광양시’입니다. 장·단기 주택가격이 지속적으로 안정세를 보인 지방 11개 시군구에 대해서는 조정대상지역을 해제키로 의견을 모았다고 합니다.

 세종시의 경우, 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 부분을 감안하여 해제 배제되었습니다. 부산도 세종과 마찬가지로 청약경쟁률이 여전히 높았기에 조정대상지역 해제 배제되었습니다.

 수도권 규제지역에서는 아파트가 없는 도서 지역임에도 불구하고 규제지역으로 지정된 안산·화성의 일부 지역이 해제 결정되었습니다. 투기과열지구였던 대부도 지역과 조정대상 지역이었던 실미도가 수도권 규제지역에서 이번에 해제되었습니다.

 이렇듯 규제지역으로 묶인 곳이 풀린 현 부동산 시장은 좀 나아졌을까요? 이번 규제지역 조정은 지방 중심의 일부 지역만 제외됐기 때문에 시장에 크게 영향을 미치진 않을 것으로 전망합니다. 해제로 인한 거래가 일부 나타나겠지만, 거시 환경이 어려운 상황에서는 이번 규제 완화를 통해 시장을 반전시키기는 어려울 것이라는 의견이 많습니다. 서울 아파트 가격은 6주 연속 내림세입니다.

 지난 5월부터 양도세 부담을 내리면서 매물은 많아졌지만 수요가 없습니다. 주택거래량은 최저 수준이며 가파르게 오르는 금리와 경기 침체 우려까지 겹치면서 특히 대출을 끌어모아 집을 샀던 사람들의 고민은 많아질 수밖에 없는 것이 현실입니다. 고금리로 인한 이자 부담을 가진 사람들이 전세 매물을 쏟아내고 있으며, 경기 아파트 전세 매물은 작년 대비 96%, 인천 아파트 전세 매물은 작년 대비 127% 늘어난 상황입니다 내놓는 사람은 많지만 세입자가 없어 서울·경기·인천은 20주 이상 전세가격이 연속 보합이나 하락이 이어집니다. 이런 현상의 원인은 ‘공급 과잉’도 있지만 바로 ‘금리 인상’이 제일 큰 원인이 아닐까 생각합니다.

 6월 미국 소비자물가지수는 40년 만에 처음으로 9.1%를 기록했습니다. 통화가치는 늘어났고, 화폐가치는 떨어졌기 때문에 미국에서 기준금리를 많이 올릴 수밖에 없는 상황이 되었습니다. 경기침체, 물가상승과 함께 실질주택가격이 마이너스를 기록하는 스태그플레이션 속에 한국은행은 ‘빅스텝’인 0.5%P 기준금리 인상으로 기존 1.75%에서 2.25%가 되었습니다. 일반적으로 ‘베이비스텝’인 0.25%P로 움직이는 기준금리가 이제는 ‘빅스텝’으로 성큼 올랐습니다.

 규제를 완화함에도 불구하고 주택 가격 및 거래량은 계속 하락세입니다. 소비자 물가 상승 및 금리인상, 국제정세 불안 등의 현상이 일단 지속될 것이라는 생각이 대부분이기 때문에 현 시기는 보수적으로 볼 수밖에 없는 시기라고 생각됩니다.

<와이낫플래닝 이고은 대리 (ynp039@ynp.uplusworks.co.kr)>​ 

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​