[와이낫플래닝 Weekly Report 264호 2022.07.14]

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<목 차>

1. 부동산 환경변화에 따른 Chaos -전우경 부사장-

2. 울산 공동주택 시장조사 후 느낀점 -김신영 대리-

3. 경기도 화성시 향남읍 장짐리 시장조사 -김경민 사원-

4. 새마을금고의 상향된 PF 기준이 분양시장에 미칠 영향 -정동희 사원-

① 부동산 환경변화에 따른 Chaos 

지칠 줄 모르고 쉼 없이 달려오던 주식과 부동산 그리고 일반인들에겐 다소 생소했던 블록체인 코인에 이르기까지... 코로나 여파의 막대한 유동자금과 함께 오랜 상승장을 보여주었고, 영원할 것 같았지만 이제서야 비로써 랠리의 종지부를 보는듯한 작금입니다. 대선과 지방선거를 핑계로 일시적인 관망세일 뿐, 곧 상승세를 예측하던 긍정론자들도 요즘의 여러 경제지표를 분석해 보면 더 이상 예전과 같은 금빛전망을 기대하기는 어려울 것입니다.

 물가상승, 금리인상, 유가 최고치, 달러 상승, 저성장 장기화 등 최근의 대표적인 경제 키워드만 놓고 보더라도 부정적인 상황을 여실히 보여주고 있습니다. 그로 인해서 주식과 코인이 급락하고 있고 부동산 또한 예전과 달리 매물들이 조금씩 쌓이고 매수세는 주춤한 상황입니다. 특히 경제 선행지표라 할 수 있는 주식과 코인은 투자자들의 피해가 막대하며 안전자산인 부동산이 그나마 연착륙을 하고 있어 상대적으로 양호한 편일 것입니다. 하지만 이러한 약보합세가 장기적으로 유지된다면 투자자 입장에서는 불안하고 특히 고금리의 이자를 지불해야 하는 상황에서는 더욱 큰 혼란에 빠질 수밖에 없을 것입니다.  

최근의 분양시장과 연관된 이슈들을 보게 되면,

첫째, 분양가 갈등과 대규모 공급 차질입니다.

원자재 가격 상승이 공사비 증가로 이어졌고, 최근 정비사업 조합에서는 낮은 분양가에 반발, 분양이 연기되는 사례가 속출하고 있습니다. 현장상황에 맞게 분양가 상한제를 개선해야 한다는 의견이 나왔지만 금번 대책에 그 영향은 극히 미미했습니다. 

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둘째, 매물은 증가하지만 거래가 위축되고 있는 현실입니다.

양도세 중과 유예 정책으로 다주택자들의 매물이 시장에 나오면서 매물이 많이 늘었습니다. 하지만, 금리인상과 집값 하락에 대한 우려로 매수자들이 관망세로 돌아서 거래절벽 현상이 진행되고 있습니다. 실제 네이버 부동산만 검색해 보더라도 전국적으로 최근 1년 사이에 매물들이 증가한 것을 쉽게 확인할 수 있습니다. 

셋째, 부동산 양극화현상이 진행되고 있는데 지방과 수도권의 가격 차이가 발생할 것으로 예상되고 있습니다. 특히 대구지역을 중심으로 경상권의 미분양 확산과 시세하락은 좋은 예라 할 수 있습니다. 향후 수도권 대비 지방 부동산의 시세 하락이 더 클 것으로 예상됩니다. 금리 및 세금부담을 피하기 위해 '똘똘한 한 채'에 수요가 몰릴 것이기 때문입니다.

그동안 꽤 오랜 상승장만을 경험했던 우리에게 새로운 변화가 찾아온 듯합니다. 아직도 과거의 막연한 기대감에 젖어 ‘묻지마 투자’ 또는 ‘존버’를 외치던 시기는 지나갔다고 생각됩니다. 물론 시기의 문제이나 또 좋은 호시절은 오게 마련일 것입니다. 다만 기회비용 측면에서 ‘지금의 소나기는 피하는 것이 좋을 것이고 앞으로도 지금보다 좋은 금액에 매수할 수 있는 타이밍이 오지 않을까’라는 예측을 해 봅니다. 

<와이낫플래닝 전우경 부사장 (ynp003@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 울산 공동주택 시장조사 후 느낀점

울산은 예로부터 물가가 높은 지역으로 유명했다. 수도권에 거주하며 부동산에 대해 잘 모르는 일반인들은 그래도 지방인데 아파트 가격이 얼마나 하겠어? 하고 이야기하지만 실제로는 경기권 아파트 분양가 수준의 단지들을 볼 수 있었다. 그중 남구는 명문학군, 대형 상권이 발달하여 최고 중심 주거지역으로 울산의 강남이라 불리는 선호 지역인 만큼 부동산 시장을 주도하는 권역이다.

 울산광역시의 남구는 `20.12 고분양가 관리지역으로 지정되며 현재 HUG(주택도시보증공사)의 규제를 받아 분양가를 책정한다. 하지만 심사를 받아 책정하는 분양가임에도 상당히 높은 가격을 형성하는 것을 볼 수 있었는데. 예를 들어, 대우건설에서 `2022년 04월에 분양 한 문수로 푸르지오 어반피스의(공동주택 총 339세대) 경우 국민주택 규모인 84타입의 분양가가 악 7.8~8.4억에 책정되었다.

 HUG의 심사규정에 따라 분양가 책정에 변동이 있을 수 있으나 “푸르지오” 라는 선호 브랜드를 사용하였음에도 고분양가 논란이 발생하고, 기존 동일 행정 권역 내 타 사업장 대비 비교적 낮은 청약률(최고 15:1)을 기록하며 339세대 중 75세대를 무순위 청약으로 공급하는 등 일부 선착순 계약을 진행하였다. 필자는 고분양가 논란이 어느 정도인지 알아보기 위해 연접해 있는 `2020.10 분양한 문수로 대공원 에일린의 뜰 (공동주택 총 487세대)의 분양가를 조사해 보았는데 84타입의 분양가 약 6.8억 수준으로 어반피스에 비해 최소 1억원가량 낮은 가격이었다.

 물론 분양시기와 브랜드의 차이로 인해 변동이 있을 수 있다. 또한, 기타광역시의 경우 또한 공동주택 청약 시장 침체기를 겪고 있다. 푸르지오 어반피스의 상대적 낮은 청약률은 고분양가 논란이 완전히 연관되었다고 말할 수는 없지만. 2022.06.30 개정되어 심사기준을 공개한 HUG 심사제도의 평점표를 기반으로 모의계산해 보고, 울산시의 최근 1년간 평균 분양가 수준을 확인해 본 결과 84타입 공동주택의 분양가격은 약 6.5억~7.0억 수준으로 보인다. (추정을 통한 예측치로 실제 심사평점 변동 등의 요인에 따라 변동될 수 있음)

 필자는 향후 시세 또한 상승할 것이라 예상하는 사업장이기 때문에 빠른시간 내에 완판할 수밖에 없는 사업장이라 생각한다. 오히려 높은 분양가로 해당상품이 추후 남구의 대장단지가 되어 시장가격을 이끌고 있을지도 모를 일이다. 하지만, 보수적 관점에서 본 필자는 건설사의 브랜드 이미지가 중요하다고 생각하는 편이다. 만약 “푸르지오 어반피스”가 조금 더 낮은 분양가를 책정하였다면 울산 남구 무순위 아파트의 타이틀을 달지 않았을지도 모른다는 생각이 들었다.

<와이낫플래닝 김신영 대리 (ynp028@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 경기도 화성시 향남읍 장짐리 시장조사

이번 시장조사에서 살펴본 경기도 화성시에 있는 향남읍은 22년 올해 말에 개통 예정인 서해선(향남읍)을 기준으로 북쪽(향남 1지구), 남쪽(향남 2지구)으로 나뉘는데 장짐리는 향남1지구 북서쪽 가장자리에 쪽에 있습니다. 장짐리는 사실상 향남 1지구에 속하지 않고 약 1.5km 떨어진 위치에 있고 현재 향남 1지구는 향남읍의 주 상권으로 자리 잡고 있으며 아파트들이 많이 줄지어 들어서 주거지역을 형성하고 있습니다. 향남 2지구는 현재 공공 임대아파트들이 즐비해 있으며 산업단지들로 형성되어 있고 택지개발지구로 지정되어있어 앞으로 어떻게 변할지 관심을 받고 있습니다.

 최근 2년간 향남읍 공급물량을 보면 약 1860세대이며 화성시 전체의 17% 수준입니다. 작년 21년 5월 향남 2지구에 신규 공급된 향남역 한양수자인 디에스티지 아파트 945세대(24년 2월 입주 예정)가 D+1개월 만에 모두 분양된 상태이며 화성향남 B15 공공임대주택 922세대도 23년 5월 입주 예정입니다. 이후 공급물량뿐만 아니라 신규분양물량 계획이 없는 상태이며 향남읍 부동산 중개인과의 인터뷰를 통해 보면 향남읍 아파트 모두 10년 이상 된 노후화된 아파트들이 많으므로 이후 신축 아파트의 분양성은 양호할 것이라고 합니다.

 그리고 현재 장짐리 인근 화성시 종합경기장 옆 부지에 도이지구 도시개발구역(도이리)으로 지정되어있습니다. 공동주택 529세대, 단독주택 18가구 총 547세대가 개발계획 중, 2010년 초에 계획 수립되었으나 10년 만인 2020년에 인가가 떨어져 시행 예정 중입니다.

 또한, 화성시 향남읍에 교통 호재로 서해선(향남역)이 올해 말 개통 예정입니다. 서해선은 충청남도 홍성에서 화성시 송산까지 이어주는 고속전철이며 이 서해선은 복선전철로 경원선, 신안산선과 연결되어 경기도 부천, 일산, 서울 영등포까지 진입할 수 있습니다. 충남 홍성에서 서울 영등포까지 약 53분 소요되며 향남역이 개통된다면 향남에서 더 짧은 시간에 안에 수도권 및 인접 도시 진·출입이 가능해질 것입니다. 끝으로 화성시 향남읍에 이러한 소식들이 전해지면서 앞으로 향남읍 전체에 어떠한 변화가 생길지 기대가 됩니다.

<와이낫플래닝 김경민 사원 (ynp071@ynp.uplusworks.co.kr)>

④ 새마을금고의 상향된 PF 기준이 분양시장에 미칠 영향 

최근 몇 년간 PF 선순위시장에서 주도적인 역할을 하던 새마을 금고가 2022. 6. 13.부터 공동대출 및 관토대출을 건전성을 제고한다는 이유로 PF 기준을 높이면서 새마을금고를 통해 PF 대출을 진행하던 현장이 대부분 중단되거나 포기하는 경우가 70여 퍼센트에 이른다는 증권 PF 담당자들의 전언이다.

 시장 금리가 너무 가파르게 오르는 상황속에서 수요와 공급, 리스크 관리, 시공비 상승, 이에 따른 부동산 PF 금리의 상승이 공급시장에서 중단과 연기의 문제가 발생하고 있고, 이런 시장 분위기 속에 새마을 금고는 리스크관리를 위해 자체 심의를 강화하는 가이드라인이 6월 13일 배포되었다.

 새마을금고는 미분양 담보대출은 원칙적으로 취급제한, 부득이 취급해야 할 경우에는 전체 호실의 70% 이상이 분양 완료됐거나 임대된 경우로 제한되어, 미분양 해소기간이 길어질 위험이 있어 미분양 담보대출 시장이 크게 흔들릴 위험이 있고, 관리형토지신탁 또한 LTV 기준이 매우 엄격히 적용하여, 주택은 Exit분양률 65% 이하, 근린생활시설 Exit분양률 60% 이하, 오피스텔 Exit분양률 65% 이하로 변경되었다.

 관토신탁의 변경기준을 적용할 경우 LTV 80% 수준에서 65%로 PF대출 기준이 내려감으로써 공백이 생긴 15%의 사업비를 시행사업자는 1. 사업지에 대한 사업후 가치를 높게 감정받는 방법 2. 증권사 또는 자산운용사로부터 후순위 대출을 받는 방법 등을 통하여 사업을 진행하려 하고 있으나, 이런 방법으로도 새마을 금고의 허들을 넘기가 어려운 현장이 많아 새마을금고를 통해 PF를 진행하던 10곳 중 7곳은 사업포기, 연기, 중단 등을 선언하고 있다한다.

 새마을금고에서 시작한 PF자금의 허들을 높이는 현상은 2011년 저축은행 대량인출사태가 전 저축은행으로 퍼지듯 PF시장의 허들을 전체적으로 높이지 않을까 하는 공포감이 시장내에 확산되는 분위기이다.

 이런 분위기는 향후 6개월에서 1년 내에 분양시장에 그 여파가 있을 것으로 보이는 만큼, 수주물량에 대한 분양시장의 경쟁도 치열해질 것으로 예상되기 때문에 새마을금고의 높아진 PF허들이 관련업계에 미칠 영향을 주의깊게 주시하여야 할 것으로 보이고, 증권사가 주관했던 PF시장에서 후순위가 필요한 환경이 된 만큼 당사에서는 후순위를 들어오면서 PF주관사의 역할까지 하게 될 증권사, 자산운용사 등의 PF 후순위 시장을 집중하여 관리할 필요가 있을 것으로 보인다.

<와이낫플래닝 정동희 사원 (ynp014@ynp.uplusworks.co.kr)>

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>