[와이낫플래닝 Weekly Report 262호 2022.06.30]

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<목 차>

1. MZ세대의 주택에 대한 생각과 부동산 시장 예상 -장방규 상무-

2. 尹정부 분양가 상한제 개편 -한대일 차장-

3. 화곡동에도 재개발 바람이 불까? -박성현 대리-

① MZ세대의 주택에 대한 생각과 부동산 시장 예상

요즘 사회적으로 이슈화되고 있는 MZ세대란 1980년대 초~2000년대 초 출생한 밀레니얼 세대와 1990년대 중반~2000년대 초반 출생한 Z세대를 통칭하는 말이다. 디지털 환경에 익숙한 MZ세대는 모바일을 우선적으로 사용하고, 최신 트렌드와 남과 다른 이색적인 경험을 추구하는 특징을 보인다. 특히 MZ세대는 SNS를 기반으로 유통시장에서 강력한 영향력을 발휘하는 소비 주체로 부상하고 있다.

 MZ세대는 집단보다는 개인의 행복을, 소유보다는 공유(렌털이나 중고시장 이용)를, 상품보다는 경험을 중시하는 소비 특징을 보이며, 단순히 물건을 구매하는 데에서 그치지 않고 사회적 가치나 특별한 메시지를 담은 물건을 구매함으로써 자신의 신념을 표출하는 '미닝아웃' 소비를 하기도 한다. 또한 이들 세대는 미래보다는 현재를, 가격보다는 취향을 중시하는 성향을 가진 이들이 많아 '플렉스' 문화와 명품 소비가 여느 세대보다 익숙하다는 특징도 있다. 

 이러한 특징을 가지고 있는 MZ세대의 주택에 대한 인식도 기존 세대들과는 큰 차이가 나타나고 있다고 할 수 있다. 우선 기존 세대들은 자기 소유의 주택을 장만하는 것을 인생 최대의 목표로 삼고 그 계획을 달성하기 위하여 자금계획을 세우고 저축이나 투자, 소비를 진행한다고 한다면 개인의 행복과 현재를 중시하는 MZ세대에 있어서 자가주택의 소유는 큰 의미가 없는 경우가 많으며 주택 소유를 위한 인생 설계보다는 자기 자신의 현재의 삶을 즐기기 위한 인생을 위하여 자동차, 여행, 취미생활을 위한 소비를 더 우선으로 생각하는 경우가 많다. 그렇다 보니 주택도 소유의 개념보다는 그냥 즐기기 위한 공간의 개념이 더 많은 세대라고 할 수 있다. 그래서 소유의 개념이고 목돈이 들어가는 장기 전세보다도 그냥 즐기면 살고 자주 변화를 주기 위한 렌털의 개념인 단기 월세를 선호한다고 할 수 있다.

 그래서인지 MZ세대의 경우 단순하고 획일적이며 목돈이 많이 들어가는 아파트 상품보다는 월세 위주의 다양한 편의시설을 제공 주거상품을 더 선호하고 있다고 할 수 있다. 그래서인지 획일적인 스타일의 원룸 스타일의 주거상품을 기피하고 있으며 본인의 취향이나 차별화를 강조할 수 있는 하이앤드급 오피스텔이나 다양한 구조의 1.5룸이나 2룸 이상의 주거형 오피스텔을 선호한다고 할 수 있다.

 이런 MZ세대의 취향을 적극 반영한 주거상품들이 최근 속속 등장하면 시장에서 이슈화되고 인기를 얻고 있는 것을 볼 수 있다. 기존 상품보다 훨씬 고분양가로 책정되지만 풀퍼니시드 옵션, 호텔식 서비스, 명품마감재, 한강뷰 등의 하인앤드급으로 나오는 오피스텔 상품과 기존의 6~9평 일자형 원룸 오피스텔 상품이 아닌 2, 3베이를 적용한 호텔식 평면을 적용한 1.5~2룸 이상의 주거형 오피스텔 상품들이 공급되면서 인기를 끌고 있다.

 자신을 위해 소비하고 남들과는 다른 취향을 선호하고 남들에게 보이는 것을 중요시하는 MZ세대의 트렌드를 반영한 부동산 상품은 앞으로도 더욱 많이 개발될 듯하고 소비자들에게도 더욱 인기를 끌 가능성이 상당히 크다고 할 수 있다.

 당사도 이런 소비자의 취향을 적극 반영한 호텔식 평면을 적용한 1.5, 2룸의 3베이 구조의 주거용 오피스텔인 영종SK뷰 상품을 7월에 분양을 준비하고 있으며 코로나 이후 영종도의 각종 개발 이슈와 MZ세대의 큰 관심이 예상되는 상품이라 앞으로 분양이 어떻게 될지 궁금해지네요.

<와이낫플래닝 장방규 상무 (ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

② 尹정부 분양가 상한제 개편

분양가 상한제란 주택법 57조 규제지역에서 아파트, 공동주택을 분양할 때 일정한 기준에 의거하여 산정된 분양가 이하로만 분양할 수 있게 하는 제도.

 지난 정부 부동산 가격이 높은 이유가 분양가에 있다고 판단. 부동산 가격을 바로잡기 위해 일정 가격 이하로만 분양할 수 있도록 강제한 것이다. 의도는 좋았지만 여기서 문제가 발생했다. 새로 분양하는 신축 아파트가 구축 아파트보다 훨씬 저렴하기 때문에 너도나도 신규 아파트를 분양받기 위해 청약 광풍이 불어닥치게 되었다. 당첨만 되면 시세차익을 볼 수 있기 때문에 ‘로또청약’ 이라는 신조어가 생기고 청약 당첨 전략이라는 내용의 많은 글과 영상들이 배포가 되었으며 전 국민이 부동산의 관심을 갖게 한 큰 계기가 되었다. 실제로 과천현장에서 근무할 당시 사람이 살지 않는 빈집이 많이 보이 길래 인근 중개업소에 문의를 해보니,

 “집주인은 있는데 사는 사람은 없어~”  

 궁금해서 무슨 연유인지 물었더니 과천 청약을 넣기 위해 미리 전입신고만 해놓고 거주는 하지 않는다는 말을 들었다. 이처럼 청약에 당첨되기 위해 위장전입, 위장이혼, 입양 후 파양 등등 정말 이렇게까지 해야 되나 싶을 정도로 그 수를 헤아릴 수 없을 정도로 많은 편법과 불법들이 성행을 하였다.

 이번 정부에서 분양가 상한제를 개편하려는 이유는 공급확대 공약을 실행하려는 움직임으로 보인다. 그런데 서울 및 수도권에 공급을 위해서는 문제점이 있는데 바로 집을 지을 땅이 많이 부족하다. 결국 재건축, 재개발을 통해서 공급을 늘려야 하는데 이 부분의 걸림돌이 되었던 게 분상제여서 개편 또는 폐지하여 공급을 늘릴 것으로 예상한다. 이렇게 되면 조합원의 부담은 적어지고 건설사의 이윤이 늘어나 공급은 늘어나겠지만 실수요자 입장에서는 높아진 분양가를 얼 만큼 감당할 수 있을 것이며 전처럼 일단 당첨되고 보자가 아닌 정말 똘똘한 1채를 마련하기 위해서 더욱 신중해질 것이므로 예전과 같은 수백 대 일의 경쟁률은 찾아보기 힘들어질 것 같다. 내려올 줄 모르는 기름값에 전기요금도 인상을 앞두고 있고 금리도 계속 올라가는 이때 분양가마저 큰 폭으로 상승되면 실수요자 입장에서는 정말 암담할 수밖에 없을 것이다. 그렇기 때문에 이번 분상제 개편안을 통해 무주택 실수요자의 부담을 덜어줄 수 있는 방안도 같이 마련이 되었으면 하는 바람이다.

<와이낫플래닝 한대일 차장 (ynp067@ynp.uplusworks.co.kr)>

③ 화곡동에도 재개발 바람이 불까?

지난 6월 1일 제8회 전국동시지방선거가 있었고 강서구 지역의 강서구청장 후보들은 김포공항 도시재생혁신지구, 화곡신도시 등에 초점을 두고 공약을 내세웠다. 그 중 강서구 지역에서 가장 인구밀도가 높은 화곡동 주민들은 신도시 공약에 높은 기대감을 가지고 있는데 과연 화곡동 주민들의 바람처럼 화곡동에 재개발 바람이 불 수 있을까?

 사실 화곡동 주민들은 2007년 뉴타운 공약으로 재개발 열기가 달아올랐다가 뉴타운 지정이 무산되면서 소외된 경험이 있다. 2010년 이후 신축빌라의 증가로 인한 노후도 충족 여부, 김포공항의 존재로 인한 고도제한, 고령, 저소득 주민이 많아 실질적으로 사업 진행에 차질이 있는 편이라 재개발에 대한 기대감은 거의 없는 상태이다. 그럼에도 불구하고 강서구청 민원 게시판에는 화곡동 재개발을 요구하는 주민들의 글이 끊임없이 올라오는 편이다.

 재개발 바람이 불기 시작한건 2021년 2월 4일 시행된 공공주도 3080+ 대도시권 주택공급대책 이후였다. 대책 이후 주민들은 민간재개발을 기다리기보다 국가에서 주도하는 공공재개발 쪽으로 관심을 돌리기 시작했으며 주민들이 자체적으로 구역을 나누고 플랜카드와 전단지를 돌리면서 동의율을 끌어올리고 있다. 이들의 바람은 현재 화곡동이 인접한 우장산동, 목동에 비해 차별을 받고 있고, 무주택자와 가난한 사람들의 동네라는 이미지를 벗어나고 싶어한다. 화곡동은 빌라가 많고 집값이 다른 지역보다 저렴한 편이라 청년과 신혼부부의 거주율이 높은 편인데 한국 사회에서 빌라가 많고 저렴한 지역은 없어져야 할 동네이며 재개발이 되어 빌라촌이 없어지고 아파트 단지가 세워져야 한다고 요구한다.

 이렇다 보니 현재 주민들은 민간재개발을 포기하고 자체적으로 구역을 나누어 도심 공공주택 복합사업을 통한 재개발을 추진하거나, 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 쪽으로 넘어가는 추세이며, 현재로서는 재개발이 되기까지의 많은 시간이 소요될 것으로 보이나 마곡지구, 여의도 상업지구와 접근성이 좋고 향후 광역도시철도(대장홍대선)가 개통 된다면 직장인 주거수요가 커질 것으로 전망된다.

 시장경제는 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 만큼 부동산의 가격 상승의 대표적인 요인은 공급의 절대적 부족이지만 부동산 문제를 공급 부족으로만 끌고 오는 것도 문제라고 생각한다. 2021년 10월 화곡동 국회대로 인근 지역이 공공재개발 지역으로 선정되었던 만큼 서부권에도 또 다른 바람이 불기를 기대해 본다.

<와이낫플래닝 박성현 대리 (ynp066@ynp.uplusworks.co.kr)>

 “와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다. 

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​