[와이낫플래닝 Weekly Report 259호 2022.06.09]

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<목 차>

1. 지식산업센터 두 번째 이야기 –손상기 상무-

2. 팬데믹 이후 이커머스 시장의 변화를 통해 살펴본 분양 마케팅 –전정욱 차장-

3. 수익형 부동산 투자 전 점검사항 –송무근 과장-

정부의 규제에 의한 풍선효과로 그전에는 관심도가 높지 않던 지식산업센터까지 관심도가 증가하는 추세입니다. 산단 내 지산의 경우 실수요자 외 투자가 어려운 반면 지자체에서 관리하는 지산은 편법을 통한 투자가 활발히 이루어지고 있습니다.

그럼, 오늘은 실운영자가 지산으로 이전을 고려할시 적합업종에 대해서 알아보겠습니다. 정부의 지원과 맞물려 지산 같은 집합형태의 공장으로 이주를 고민하는 경우 지산의 적합업종에 부합해야 입주가 가능합니다. 지식산업센터는 산업시설과 지원시설로 구분되며 실운영자에게 취득세, 재산세 감면 등 세제혜택 및 저금리 대출 등 다양한 정부의 지원이 있습니다. 산업시설에는 1.제조업 2.지식산업(전문, 과학 및 기술서비스업) 3.정보통신업 크게 3가지 업종이 입주할 수 있습니다. 적합한 업종인지를 확인하려면 한국표준산업분류에 들어가서 적합업종 코드를 확인할 수 있습니다.

확인하는 방법은 먼저 홈텍스에 들어가서 본인의 사업업종코드를 확인 후 표준산업분류 연계표에서 표준산업분류 코드를 매칭한 다음 본인의 업종코드번호가 적합한지 확인해야 합니다. 예전에 산업단지관리공단에 가서 적합업종인지를 직접 물어보아도 법률상 문구만 알려주어 확인하는데 상당히 불편했던 경험이 있습니다. 그래서 나름 쉽게 확인하는 방법을 알려드립니다. 이렇게 확인 후 제조업(10~34, 대기오염, 오폐수, 소음, 진동으로 인한 환경오염업종 제외),정보통신업(58~63), 전문, 과학 및 기술서비스업(70~73)과 기타 확대 업종으로 광고 대행업, 온라인 학원, 보안 시스템 서비스업, 옥외 및 전시광고업, 콜센터 및 텔레마케팅 서비스업(통신 판매업/대부업/다단계 제외), 사업시설 유지관리 서비스업 등 적합업종코드를 대조 후 입주가능 여부를 확인할 수 있습니다.

지산 입주 불가능 업종으로는 대표적으로 무역, 도소매, 유통, 의료기기 판매업 등이며 사업자등록증에 가능업종과 불가업종이 같이 있을 경우 가능업종에서 대부분 매출이 발생해야 입주가 가능합니다. 지산 산업시설 내 입주가 불가능한 업종이라도 지원시설에는 가능한 경우가 있는데 무역, 유통, 도소매 사무실, 의료기기 판매 등의 회사와 변호사, 회계사, 공인중개사 사무소도 입주가 가능합니다. 이상 지산에 입주할 수 있는 적합업종에 대해 알아봤습니다.

<와이낫플래닝 손상기 상무 (ynpc014@ynp.uplusworks.co.kr)>

코로나 이후 분양 마케팅에 있어서 모델하우스 업무는 비대면 업무를 위한 예약제 운영 등 엄청난 시간, 비용 소요 그리고 다방면에서의 시행착오 등 유례없는 고초를 겪었다. 그럼에도 불구하고 분양시장은 건설경기의 호황을 등에 업고 훈풍에 돛단배처럼 작금에 이르렀다. 엔데믹을 향해 가는 코로나 이후 분양시장의 마케팅 방향을 이커머스의 통계 사례와 함께 비교해 가면서 유추해 보았으면 한다.

팬데믹은 이커머스 시장 성장의 촉매제가 되었다. 이를 통해 2021년 이커머스는 몇 가지 특이점을 맞게 되는데, 그중 첫 번째가 온오프라인 유통시장 매출 비중이 역전되었다는 것이다. 코로나로 인한 비대면 선호 현상은 지난 2016년 매출 조사대상에 온라인을 포함시킨 이후 처음으로 온라인 유통시장이 오프라인을 추월하게 된 계기가 되었으며, 이커머스 시장의 전성기를 도래시켰다.

두 번째는 팬데믹이 지속되며 중장년층의 온라인 소비지수 또한 크게 증가하였다는 것이다. 전 연령대에 걸쳐 비대면 소비로의 패턴변화가 가속화되었지만 그중에서도 50대가 2019년 대비 110%, 60대가 142% 증가하여 다른 연령대를 압도하였다. 연령별 이용 비중도 아직 2030세대에는 미치지 못하지만 40대 이상 비율이 45%에 달한다.

이와 같은 40대 이상의 인터넷 활용과 유통 행위 증가 현상은 분양시장에 있어서도 참 반가운 소식이다. 사실 분양광고 시장에 있어 전통적 매스미디어인 신문, TV, 라디오의 역할은 더 이상 예전에 미치지 못하게 되었고, 기타 옥외광고(버스, 지하철, 현수막 등) 등도 같은 처지에 놓여 있다. 과거 매스미디어와 옥외광고는 비싼 비용을 들여야 하는 만큼 그에 걸맞은 효용을 얻을 수 있었다. 하지만 지금은 오픈 고지 및 영업사원 유지용도 외의 다른 가시적인 효과를 기대하기 힘들다. 쉽게 말해, 인바운드 수가 안 나와도 너무 안 나온다. 이처럼 기존 홍보매체의 명성이 나날이 추락하고 있는 반면 정확한 통계를 확인할 수 있는 온라인 광고가 분양광고에서 차지하는 비중은 갈수록 커지고 있다.

분양시장에서 가장 큰 비중을 차지하는 고객 연령층은 4050이다. 2030세대가 소위 말하는 ‘영끌’을 해서 부동산 시장에 달려들고 있지마는, 경제적으로 여력이 높은 4050의 계약 비중이 여전히 크다. 실제로 가장 최근 근무했던 현장의 계약자 통계를 살펴보면 40대 이상의 비중이 79%를 차지했으며, 그 이하 연령대는 21%를 차지하는 데 그쳤다. 이를 통해 2030이 주 이용자인 온라인 광고는 분양광고매체로서의 효용이 아직은 비교적 낮다는 사실을 알 수 있다. 그러나 분양광고매체로서 온라인 광고의 역할이 커지고, 그에 따라 고객 성향별 타겟팅 전략과 마케팅 방식이 치밀해질수록 보다 폭넓은 연령층의 분양시장 유입 효과를 기대할 수 있을 것이다. 아울러 앞서 살펴보았듯 최근 이커머스 소비 시장에서 중장년층이 차지하는 비중이 기하급수적으로 늘고 있기 때문에, 온라인 광고를 통한 중장년층의 유입 또한 계속해서 증가하리라는 것을 유추할 수 있다.

다른 매체의 인바운드 유도 효율성이 갈수록 낮아지는 현실로 인해 각종 리스크를 감수하고 진행할 수밖에 없던 온라인 광고는 앞으로 그 위상이 더욱 높아질 일밖에는 남지 않았다. 따라서 단계적 일상회복 정책에 힘입어 엔데믹을 맞이하는 현 시점에서 무엇보다도 급선무인 일은 5060을 타겟으로 하는 세밀한 온라인 광고 전략에 대한 고민이라고 할 수 있겠다.

이제까지의 분석을 통해 엔데믹 시대의 분양광고 시장은 코로나 이전으로의 복귀가 아닌, 온오프라인 채널 융합의 새로운 패러다임으로 변화할 것으로 전망할 수 있다. 코로나로 큰 타격을 입은 패션기업들은 오프라인 매장을 무작정 줄이는 대신, 온라인 채널 매출 증가를 위한 고객들의 제품 경험과 서비스 체험으로 그 용도를 변경함으로써 자구책을 찾았다. 이를 응용해 분양 시장 또한 고객으로 하여금 온라인으로 상품에 대한 정보를 먼저 접하고, 오프라인 모델하우스에서 보다 자세한 상담과 서비스 체험을 통해 실제 계약으로 이어지게끔 유도하는 전략을 취할 수 있을 것이다. 반대로 오프라인 서비스를 통해 상품의 인지도를 높이고 긍정적인 이미지를 심어준 뒤, 온라인을 통해 고객이 직접 상품을 비교검색하고 최종적으로 계약 타결이 이루어지도록 하는 방식도 향후에는 가능할지도 모른다. 이처럼 옴니채널의 소비 형태가 앞으로의 분양마케팅에 있어 전략적으로 중요하게 자리 잡을 것이 틀림없다.

아울러 온오프라인 융합을 통해 지속적인 집객 효과를 누리기 위해서는 천편일률적인 모델하우스 형태에서도 탈피하여야 할 것이다. ‘더 현대 서울’이 점포 면적의 절반 이상을 조경과 미술관, 카페 등 휴식공간으로 조성하고 다양한 브랜드 체험 및 구매가 가능한 팝업스토어 오픈을 하여 모객효과를 누리고 있듯이, 모델하우스도 다양한 세대가 함께 방문하여 체험하고 소비하고 싶도록 만드는 공간으로 변모하여야 할 것이다. 그를 통해 소비자에게 긍정적인 인식을 제고하고 구매와 재방문을 유도하는 마케팅을 전개하는 방향성이 필요할 것으로 보인다.

<와이낫플래닝 전정욱 차장(ynp036@ynp.uplusworks.co.kr)>

현재 금리가 지속적으로 인상되고 있습니다. 2022년 5월 26일 한국은행 기준금리가 1.75%로 인상되었으며, 현재의 시장여건을 살펴볼 때 추가적인 금리인상도 진행될 예정으로 보입니다. 그러면 현재의 시점에서 부동산시장, 특히 수익형 부동산의 기대수익률은 어느 정도가 적정한지와 투자 전 점검사항에 관해 개인적인 의견을 적어보겠습니다. 중요한 것은 본인의 투자성향과 비교할 만한 비교대상(Peer Group)의 설정입니다. 가장 쉬운 비교대상은 은행 예금과의 비교입니다. 그렇지만 조금 더 세부적으로 정보를 확인할 수 있는 자료를 소개해 드립니다.

1. 국채수익률

한국은행 100대 통계지표(https://ecos.bok.or.kr/)에서 찾아본 2022년 05월 현재 국고채수익률(3년)은 3.027%입니다. 국고채는 1년, 2년, 3년, 5년, 10년, 20년, 30년, 50년의 만기를 두고 발행되고 있는데, 3년 만기 국고채가 가장 활발히 거래되고 있습니다. 3년 만기 국고채 유통수익률은 대표적인 시장금리 중 하나로 한국은행이 정부를 대신해 발행하고 있습니다. 사실상 무위험 수익에 가깝습니다.

2. 금융감독원 금융상품통합 비교공시

금융감독원 금융상품통합 비교공시(https://finlife.fss.or.kr/) 사이트에는 각 금융기관의 예금, 적금, 대출 등의 이자율 정보를 제공하고 있습니다. 2022년 05월 현재 저축은행의 1년 예금 세전 이자율이 3.4%까지 상승한 것을 확인할 수 있었습니다.

위에서 말씀드린 비교대상을 파악한 후, 투자하려는 부동산의 특성을 파악해야 합니다. 바꿔 말씀드리면 매매시의 시세차익(capital gain)을 목적으로 하는지, 아니면 소유시 발생하는 현금흐름(income gain), 즉 임대료를 목적으로 하는지가 명확해야 합니다. 주식으로 바꾸면 capital gain은 주가의 상승, income gain은 배당을 말합니다. 물론 시세차익과 임대료가 기대만큼 발생하면 더할 나위 없이 좋겠지만, 이 부분을 명확히 하는 것이 객관적인 의사결정에 도움이 될 수 있을 것입니다.

또한, 부수적인 비용을 구체적으로 산정해야 합니다. 임대시의 중개수수료, 예기치 못한 공실, 노후화에 따른 수선비용, 보유시의 세금을 미리 예상해야 합니다. 이러한 비용을 감안한 리스크를 환산했을 때 개인적인 판단으로 비교대상에 연 2~3%를 더한 기대수익률이 적정하다고 판단됩니다. 물론 부동산 구입시 대부분 레버리지(대출)를 활용하기에 레버리지 비율에 따라 기대수익률은 더 올라갈 수 있습니다.

결국 수익형부동산을 투자하실 때, 한 달 임대료가 얼마이니 수익률이 몇 %라는 단순한 개념보다는 보유한 부동산에서 얻는 모든 수익을 합쳐 하나의 개념으로 바라보는 습관과 보유시의 부대비용(리스크)을 줄여나가는 과정이 필요합니다. 이러한 과정이 반복되었을 때, 의사결정에 확신이 생길 수 있으며, 혹 손실이 생기더라도 실패를 반복하지 않을 수 있다고 생각합니다.

<와이낫플래닝 송무근 과장(ynp043@ynp.uplusworks.co.kr)>

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다.

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​