[와이낫플래닝 Weekly Report 257호 2022.05.26]

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<목 차>

1. 수도권 지역 교통의 혁명 GTX -목진호 상무-

2. 좋은 아파트를 고르는 비결 “브 역 대 신 평 공 초” -장방규 상무-

3. 도시형생활주택에 대한 고찰 -박성현 대리-

4. 30년을 꽉 안 채워도 새 아파트가 된다고? -정동희 사원-

GTX란?

Great Train Express의 약자로 지하 약 50m 구간을 직선화된 철로를 통해 약 100km 이상의 속도로 접근할 수 있는 쾌속 교통망으로 수도권 외곽에서 서울 주요 도심권(서울역, 청량리, 용산)과 강남권(삼성)을 연결하는 수도권 광역급행철도로 2007년 경기도가 국토부에 제안해 추진됐다.

- 현재 추진중인 GTX 노선중에 가장 먼저 만나볼 것으로 예상되는 노선은 GTX-A 노선이다. ‘파주 운정 ~ 삼성 ~ 화성 동탄’ 약 83km구간을 연결하는 노선으로 당초 계획이면, 2024년도에 개통 운행되어야 하지만, 현재의 공사 상황으로 볼 때 개통예정 시기는 다소 지연 될 것으로 보인다.

- 두 번째, GTX-B노선 ‘남양주 마석 ~ 청량리 ~ 인천 송도’ 약 80km 구간을 잇는 노선으로 현재 개발계획까지 발표를 하였으나, 구체적인 개통시기는 2028년 전후로 점치고 있다.

- 세 번째, GTX-C노선 ‘양주 덕정 ~ 의정부 ~ 삼성’ 약 74km를 잇는 노선으로 GTX-B 노선과 마찬가지로 현재 예비타당성 조사 통과 정도의 수준으로 개통예정시기 역시 2028년 전후로 보인다.

GTX 핵심은?

서울 주요 업무지역으로의 압도적인 출,퇴근 시간 단축을 꼽을 수 있다. 30분 생활권!

가장 먼저 개통예정인 A노선 사례를 볼 때, 현재 일산에서 지하철을 이용할 경우 강남까지 최소 1시간 30분 정도를 소요되지만, 개통 이후에는 강남권 30분내로 진입할 수 있다. 이에 따라 그간 교통 소외지역으로 인식되었던 경기북부권의 ‘강남 접근성 개선’에 따라 직주근접의 효과를 누릴 수 있고, 출퇴근시간 감소로 인한 여유시간 확대로 삶의 질 개선까지 누릴 수 있는 일거양득의 효과가 기대된다.

GTX 예정역 주변의 효과는? (아파트 가격 영향력을 점검)

가장 먼저 개통예정인 A노선 킨텍스역 주변 단지의 사례를 볼 때, 최초 분양 당시 30평형대기준 통상분양가 5억~6억 수준으로 분양을 하였으나, 예타통과 및 착공과 맞물려 현재는 최초 분양가 대비 약 2배 수준인 약 10억 이상의 시세와 거래를 보이고 있으며, 개통 예상시점인 2025년에는 추가 상승까지 예상되는 상황이다. 이러한 현상은 이지역에만 국한되는 것이 아니고, GTX노선이 확정된 동탄, 의왕, 송도 등 강남 진입 소요시간에 따라 예정역 주변 30평형대 아파트 기준 이미 10억을 넘는 단지들이 상당수 존재하고 있으며, 주변 분양단지 역시 양호한 분양성을 보이고 있다.

현재 지하철을 능가할 차세대 교통수단인 GTX!

작금의 불안정한 시장 환경에서도 감히 가격 상승을 예측할 수 있는 강력한 요인인 GTX는 기존 교통소외지역의 직주근접을 실현 할 강력한 개발 요인으로 경기, 인천 등 수도권에서 선호지역의 분리의 기준이 GTX역 접근성에 따라 선호, 비선호로 양분될 것으로 보이며, 이에 따른 부동산 시장 가격의 위계가 재정립될 것으로 보인다.

<와이낫플래닝 목진호 상무 (ynp059@ynp.uplusworks.co.kr)>

요즘 부동산카페에서 인기 있는 신조어로 “브역대신평공초” 라는 단어가 인기를 끌고 있다.

이 말은 아파트 선택 시 우선 고려하여 할 사항의 초성을 모은 단어로써 여기에 나오는 일곱 조건 중 다섯 가지 조건 이상을 만족하는 아파트를 선택하면 향후에 시세 차익을 많이 볼 수 있는 투자가치가 높은 아파트 단지를 가리키는 약어로써 부동산 투자자들에게 인기 있는 신조어이다.

여러분은 이 일곱 단어가 무엇인지 초성만 보고 알 수 있겠습니까? 아마 4~5단어 정도는 어느 정도 유추가 될 것입니다. 그러면 요즘 핫한 신조어의 뜻과 의미를 하나씩 알려 드릴게요.

-브(브랜드), 역(역세권), 대(대단지), 신(신축), 평(평지), 공(공원 인근), 초(초품아 초등학교 인근)

이상 일곱 가지 조건 중 다섯 가지 이상을 만족하는 아파트를 선택하면 좋으며 이 일곱 가지 조건을 다 만족하는 아파트 단지는 지역의 리딩단지가 되는 아파트 단지를 의미하며 아파트 선택 시 우선하여 검토해야 하는 아파트 단지라는 의미입니다.

그럼 하나하나 대략적인 의미를 짚어 드릴게요.

● 브 (브랜드)

도급순위나 시공사 선호도 조사 시 10위권 이내의 건설사가 시공하는 아파트를 의미하고 있습니다. 아무래도 이런 시공사가 건설하는 아파트가 입지나 규모 등등 조건이 좋으며 이미지가 좋아서 향후 시세를 선도하는 지역 리딩 아파트가 되는 경우가 많습니다.

● 역 (역세권)

수도권에서는 교통이 최우선 조건이죠. 그중에서도 지하철 인접 지역의 선호도는 더 이상 말할 필요가 없습니다. 보통 역세권의 의미는 역에서 도보 5분 정도의 거리를 얘기하지만, 요즘은 10분 정도 거리도 도보 이용권이라 역세권이라 하는 편입니다.

● 대 (대단지)

대단지의 의미는 약 1,000여 세대 전후의 단지를 의미합니다. 중단지는 500여 세대, 소단지는 200여 세대입니다. 대단지의 경우 단지 내 조경, 커뮤니티 시설, 학교, 상권형성 등 모든 부분이 잘 형성되어 있다고 보시면 될 듯합니다. 그래서 대단지 아파트의 경우 거래도 더 많이 되며 호황기에는 가격 상승 폭이 더 높고 불황기에도 하락 폭이 더 적은 경우가 많습니다. 그래서 지역의 리딩단지가 되는 경우가 대부분입니다.

● 신 (신축)

우리나라는 아무래도 신축아파트의 선호도가 높고 신축으로의 이전 수요도 상당히 많은 편입니다. 신축의 의미는 준공 후 5년 이내, 준 신축은 준공 후 10년 이내의 단지를 얘기합니다.

● 평 (평지)

우리나라 도심권의 아파트 단지들은 재개발 단지들이 많은 이유와 산이 많은 지형으로 인해서 경사가 진 아파트 단지가 많은 편입니다. 아무래도 같은 규모단지라 해도 경사가 진 아파트 단지보다는 평지에 지어진 아파트 단지가 공원, 조경, 주민편의시설 이용이 훨씬 좋다고 할 수 있겠습니다.

※ 일부 카페는 평지의 의미보다는 평면구조의 의미로 사용하는 카페도 있네요.

● 공 (공세권 공원 인근 위치)

단지 주변에 대형 공원이나 강, 산 등이 위치되어 있는 아파트 단지가 인근 비슷한 단지보다도 훨씬 선호도가 높고 높은 가격에 거래되고 있습니다. 그래서 공원 인근 단지의 선호도는 갈수록 더 높아질 듯하네요.

● 초 (초품아 초등학교 인근 위치)

아파트 선택 시 최우선 조건 중의 하나가 학군입니다. 선호 학군의 아파트 단지는 부동산 시장 하락 시에도 똘똘한 한 채로서 꾸준한 인기를 끌고 있습니다. 도보로 이용 가능한 우수한 학교가 인근에 있는 선호도 높은 학군지의 아파트의 인기는 더욱더 높아질 듯합니다.

일곱 가지 조건을 간략하게 설명해 보았습니다.

여기에 새롭게 추가된 신조어도 소개해 볼게요.

- 브역대신평공초전 (전망 추가, 전망이 좋은 아파트 단지)

- 브역대신평공초중고 (초등학교와 학군 우수 중고등학교 인근 추가)

- 브역대신평공초강 (강남권 가까운 아파트 단지 추가)

이상 요즘 부동산카페에서 인기 있다는 좋은 아파트 고르는 신조어를 소개해봤습니다. 재미로 한번 보시고 혹 아파트 선택 시에는 참고로 해보세요. 그러면 내가 사는 아파트는 이 조건에서 몇 개를 충족하고 있는지요?

<와이낫플래닝 장방규 상무 (ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

금년도 새로운 정부가 들어서게 되고 앞으로의 부동산 시장의 변화가 기대되는 와중에 최근 기사로 도시형생활주택이 주택수에서 제외될 수 있다는 내용을 접했습니다. 그리고 때마침 제가 참여한 프로젝트에 도시형생활주택 관련 내용이 있었습니다. 이미 많은 전문가들이 분석을 했고, 좋은 리포트들이 배포가 됐지만 그럼에도 불구하고 도시형생활주택 중에서 원룸형(소형주택)에 대해 저의 경험에 의거한 생각을 정리해 보려고 합니다.

도시형생활주택은 도시의 생활 패턴 변화 및 1~2인 가구의 증가 등으로 인해 정부가 2009년부터 도입한 주택 유형입니다. 신속하고 저렴한 주택공급을 위해 각종 주택건설기준과 부대시설 등의 설치기준을 완화하여 300세대 미만의 규모로 건설 되며 청약통장도 필요 없고 재당첨 제한규정이나 분양가 상한제도 적용받지 않습니다. 이런 매력적인 주거유형임에도 불구하고 사람들의 도시형생활주택에 대한 인식은 좋은 편이 아닙니다.

부동산에 대해 잘 모르는 주변 지인들에게 도시형생활주택을 알고 있냐고 물어본다면 대부분 아파트, 오피스텔은 알아도 도시형생활주택은 모른다고 대답하거나 알아도 아파트의 하위호환으로 대답을 할 것입니다. 또한 포털사이트에 도시형생활주택과 다른 상품과의 차이점을 검색해보면 아파트 보다 오피스텔과의 차이점에 대한 글들이 더 많이 올라오며 이는 사람들의 인식이 소형평수로 짓는 도시형생활주택을 오피스텔로 많이 착각을 한다고 볼 수 있습니다.

또한 도시형생활주택을 바라보는 공급자의 관점과 수요자의 관점이 다른 것도 인식 저하에 영향을 끼쳤다고 생각을 합니다. 먼저 공급자는 분양가 상한제 미적용, 주차기준 완화, 일부 건설기준 완화 등 아파트, 오피스텔을 대신하는 새로운 주거 상품으로의 수익성을 생각하는 반면 수요자는 환기와 통풍의 부족, 주차공간의 부족, 좁은 공간의 답답함, 건물 내부나 인근 주변의 간단한 편의·공간시설 부족 등 질 낮은 거주환경에 대한 불만들을 토로합니다. 이러한 상황이 지속되다 보니 대부분의 소비자들의 도생에 대한 인식은 완화된 공급규제를 악용한 열악한 주거상품으로 굳혀져 왔습니다.

물론 도시형생활주택이 열악한 상품들로만 분양을 한 것은 아닙니다. 아파트 공급난 여파로 오피스텔과 도시형생활주택을 같은 단지에 분양해 주차공간, 조경시설, 편의시설 등을 구축해 놓기도 하고, 강남권에 컨시어지 서비스, 커뮤니티시설, 브랜드 컨셉 등이 들어간 하이엔드 도시형생활주택을 청약 통장이 필요없는 것을 강조해 1군 건설사가 분양하는 사례도 있습니다.

그러나 잠시 2021년으로 되돌아가서 같은 단지에 300세대 미만 전용면적 50㎡ 도시형생활주택과 100실 미만 78㎡ 오피스텔을 각각 8억, 9억대에 분양한다고 가정해 보겠습니다. 공통적 특징으로 세대당 1대씩 주차할 수 있는 주차공간, 단지 조경, 방범시설, 편의시설 구축 등 일반적인 아파트와 큰 차이가 없는 상품이라고 가정하였을 때 수요자들의 선택은 대부분 오피스텔에 몰릴 수밖에 없을 것입니다. 전매가 가능하고, 주택 수에도 포함되지 않는 오피스텔에 비해 저렴한 분양가와, 발코니 확장을 더한 실사용 면적을 고려해도 50㎡ 면적과 침실로 사용하는 방 개수의 규제 및 주택수 에 포함이 되며 주택취득자금 조달 계획서까지 작성해야 하는 도시형생활주택이 그리 반갑지 않을 것입니다.

그렇다고 도시형생활주택의 미래가 암울한 것은 아닙니다. 코로나 이후 주거시설 트렌드를 보면 집에 머무는 시간이 늘어남에 따라 더 넓고 큰 공간을 선호하며 자신만의 공간을 원하는 수요가 늘어났는데 때마침 2022년 2월 11일 시행된 주택법 시행령 개정을 보면 원룸형(소형주택) 도시형생활주택의 면적을 50㎡에서 60㎡으로 확대, 공간구성을 방 2개에서 4개로 완화 시키는 보도자료가 발표가 됐고(전체 세대수 1/3 이하), 최근 인수위에서는 도시형생활주택을 주택 수 산정에서 제외 안을 검토하고 있습니다. 규제 완화로 인해 국민주택 규모인 59㎡ 아파트와의 차이가 없어지면서 실수요자 들은 주거용으로, 투자자들은 아파트 대체 임대상품으로 접근성이 전환되는 현상을 기대할 수 있습니다.

과거 인간이라는 동물은 외부의 위협과 극심한 기후조건으로부터 벗어나기 위해 동굴에서의 생활을 시작했습니다. 이처럼 부동산 시장에서의 주택은 나이, 성별을 불문하고 주식, 비트코인과는 다른 필수 소비재이자 투자수단입니다. 정부의 꾸준한 관심과 미약하게나마 새로운 형태를 시도하며 지어지고 있는 도시형생활주택에 관심을 한번 가져보시는 건 어떠신가요?

<와이낫플래닝 박성현 대리 (ynp066@ynp.uplusworks.co.kr)>

재건축 아파트가 되기 위한 필수 조건은 무엇인가? ‘완공된 날로부터 반드시 30년이 지나야 한다.’는 것이다.(물론 본격적인 정비구역으로 지정되려면 안전진단을 통과해야 한다.) 그런데 30년을 채우지 않고도 구축이 새 아파트로 거듭날 방법이 있다. 최근 여러 아파트 단지들 사이에서 뜨거운 관심을 받는 ‘리모델링’이 바로 그것이다. 특히 요즘처럼 아파트값이 치솟아 좀처럼 재건축 허가를 받기가 힘든 상황에서는 규제도 적고 절차도 간소한 리모델링이 각광을 받을 수밖에 없다.

더욱이 준공한지 15년만 지나면 바로 조합을 설립한 후에 안전진단에 착수할 수 있어서 속도라는 면에서도 재건축 부럽지 않다. 그래서 좋은 입지임에도 단지 구축이라는 이유 하나만으로 시세 상승이 어려웠던 단지들은 중심으로 리모델링 바람이 불고 있는 추세다.

그러나 리모델링은 땅을 아예 갈아엎고 공간을 효율적으로 설계하는 재건축보다 일반분양 물량을 늘리는데 한계가 있다. 그나마 수직증축하면 높아진 층수만큼 신규 분양을 받을 수 있어서 조합원 부담금이 다소 줄어들 수 있다. 하지만 수평 증축을 할 경우 각 호수의 평형을 넓히고 새 아파트로 재탄생하는 것에만 만족해야 한다.

그러나 신축 그 자체만으로 전과는 비교할 수 없는 영향력을 지닌다. 또 여려 단점을 상쇄할 만한 다양한 장점이 있다. 건축연한이 절반으로 줄어든 것은 물론이고, 리모델링에는 용적률의 제한이 없다. 무엇보다 안전진단 기준 역시 재건축보다 느슨하다. 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제, 기부채납, 임대주택 건립 등의 규제에서도 자유롭다는 게 장점이다.

리모델링의 대표적인 성공 사례는 서울 송파구 오금동의 아남아파트다. 일반분양 2599:1 청약경쟁률로 일반분양에 성공한 첫 아파트가 되었다. 분양가가 가구당 평균 14억5000만원이었다. 기존보다 가구 수를 늘려 남는 물량을 일반분양한 덕에 조합원 분담금이 절반 가까이 줄었다. 조합원당 분담금이 평균 1억4000만원이 감소하면서 조합원은 로또를 쥐었다. 사업승인을 받은 초 시세가 5억원이었다. 47㎡ 조합원은 분담금 2억2000만원을 내고 새로 짓는 66㎡를 배정받았다. 5억에 2억여원 들여 15억 새 아파트를 가진 것이다. 관련 법령에 따라 30가구 이상이면 분양가상한제 적용을 피하기 위해 아남은 29가구로 줄였다. 분양가상한제 적용 받는다면 3.3㎡당 3000만원 정도밖에 받지 못할 것을 29가구여서 시세 수준인 3.3㎡당 5200만원로 책정했다. 같은 일반분양분 연면적으로 30가구 이상을 짓는다면 분양수입이 200억원가량 줄어들 것으로 예상하는데 30가구에서 한 가구 줄여 200억을 더 버는 셈이다.

서울 송파구를 비롯해 강남구 개포동, 1기 신도시 중층 아파트에서 리모델링에 주목하고 있다. 재건축. 재개발 열기가 주변 지역으로 번져나가듯, 리모델링의 인기도 서울 및 수도권에 점차 확대될 전망이다. 현 시점에서 리모델링 추진하는 단지들을 눈여겨보면서, 그 여파가 주변 지역으로 얼마나 확장될 수 있는지를 가늠해보는 것도 좋은 투자 전략일 것 같다.

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<와이낫플래닝 정동희 사원 (ynpc014@ynp.uplusworks.co.kr)>

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다.

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​