[와이낫플래닝 Weekly Report 254호 2022.05.06]

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<목 차>

1. 규제 지역 오피스텔, 생활형숙박시설 50실 이상 청약의무화 이후 변화 예상 -장방규 상무-

2. 긁지 않은 복권, 인천 계양구! -오승철 과장-

3. ‘1인 법인’으로 부동산에 투자하는 이유 -정동희 사원-

앞으로 규제지역에서 공급되는 오피스텔과 생활형숙박시설의 경우 50실 이상은 청약홈 청약의무화가 예정되어 있다. 국토교통부는 2022년 2월 3일자 보도자료에서 “건축물 분양제도 소비자 위주로 개선 한다”에서 향후 규제 지역 오피스텔과 생활형숙박시설 50실 이상의 경우 청약홈 청약의무화를 진행할 것이라고 입법 예고한 상태이며 담당자 부서에 확인한 바로는 바로 당장은 아니지만 하반기 정도에 이 변경사항이 입법될 것이라고 한다.

그러면 50실 이상 청약홈 청약의무화로 인하여 기존의 300실 이상 청약홈 의무화에서 50실 이상으로 강화된 규제가 적용될 경우 기존 분양시장에서 어떠한 사항이 바뀌게 될 것이고 그로 인한 시장 동향은 어떻게 될 것인가 예측해 보도록 하겠다.

● 기존 300실 이상 청약의무화 시 300실 미만 상품 분양 방법

1) 깜깜이 분양

일명 “깜깜이 분양”이라는 최소공개 비노출 모집공고를 통하여 최소한의 청약경쟁률 진행 후에 신속하게 선착순 분양으로 전환하며 그때부터 본격적인 홍보 활동을 진행하며 기존의 대기자들에게 우선적으로 좋은 층호수를 배정함으로써 분양성이 뛰어나지 않은 상품의 경우 사전작업 대기자들을 빠른 시간 안에 계약으로 전환할 수 있는 방법이었고 또한 비노출로 인한 분양성이 떨어지는 상품의 청약률이 언론이나 시장에 직접적인 노출을 최소화하는 방식

2) 정상 청약 진행

사설 청약사이트 이용으로 청약신청금을 시행사, 시공사 재량으로 건당 100~1,000만원으로 임의로 적용할 수 있었으므로 분양성이 좋은 상품은 높은 청약금으로 분양성이 낮은 상품의 경우는 낮은 청약금 적용으로 청약자의 청약 참여 가능성을 높일 수 있었으며 군별 분류 시 중복 청약을 적용함으로써 임의로 청약경쟁률을 3~5배 이상으로도 조절을 가능하였으며 또한 청약경쟁률이 낮을 경우에는 언론 공개를 자제하거나 일부 군의 최고경쟁률만 공개함으로써 전체적인 청약 분위기를 유리한 쪽으로 공개할 수 있는 방식을 사용

사업 주체는 위 두 가지 방식 중 본인들의 상품을 분양성이나 시장 상황에 따라서 유리한 방식으로 이용할 수 있었다.

● 50실 이상 청약의무화 시 (규제지역)

50실 이상의 청약상품의 경우 청약홈 청약의무화를 통한 신청 청약신청금은 전타입 동일한 300만원의 적용을 받게 되었으며 한 상품의 경우 한 건의 청약 접수만 가능하며 군별 중복 청약을 제한하고 있으며 무엇보다도 중요한 부분은 청약홈 홈페이지를 통한 청약경쟁률이 타입별로 낱낱이 소비자들에게 공개됨으로써 청약경쟁률이나 분위기를 조정하거나 연출하기 힘들어진 것이다.

- 규제지역: 청약신청금 300만원, 1인 1실 청약

- 비규제지역: 청약신청금 100만원, 중복 청약 가능

그러므로 소비자들에게는 좀 더 투명하고 정확하게 상품을 판단할 수 있는 시장이 형성된다는 점이 긍정적인 부분이 많아지겠지만 시행사, 시공사 관계자들의 측면에서 보면 다양한 마케팅 방법을 사용할 수 있던 시장에서 획일적이고 공개적인 방식의 전환으로 인하여 앞으로 마케팅 방법의 어려움이 더욱더 많아질 것이 예상된다.

최근 각종 규제로 인하여 하락장이 진행 중인 오피스텔과 생활형숙박시설 시장이 앞으로도 정권교체 후 규제 완화 가능성과 새로운 규제 진행 예정으로 과도기적인 상황이 예상되며 당분간은 그로 인한 공급이 위축될 것이 유력해 보인다.

또한, 이번 개편 예정 사항에 기존 청약금 반환 기간이 명시되어 있지 않아서 일부 사업 현장에서 장기간 청약금 반환 미진행으로 인한 소비자 불편 감소를 위하여 향후에는 7일 이내에 청약금 반환 조건도 동시에 입법 예정되어 있다.

분명한 사실은 각종 부동산 규제나 청약 사항이 갈수록 소비자에게 유리하고 더욱 투명한 정보공개가 되는 방향으로 변화하고 있고 앞으로도 계속 변화될 것이 예상된다. 이러한 변화상황에 대하여 개발사, 시공사, 분양대행사는 빠르게 적응하고 대응해야 할 것이며 앞으로는 더욱더 투명해지는 부동산 시장을 만들어 가는 데 함께 노력해야 한다는 것이다.

<와이낫플래닝 장방규 상무 (ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

인구 수 약 3백만명의 인천은 서울, 부산 다음으로 손에 꼽히는 대도시입니다. 하지만 서울과 근접해 있고, 수도권에 위치하고 있는 좋은 입지에도 불구하고, 이상하게도 비슷한 규모의 광역도시들보다 부동산 가격이 상대적으로 낮습니다. 이러한 저의 궁금증을 시작으로 인천이라는 도시에 대한 간략한 조사를 해보았습니다.

인천은 크게 신도시 권역과 구도시 권역으로 나눌 수 있습니다. 먼저 신도시 권역으로 인천경제자유구역인 송도(연수구), 청라(서구), 영종(중구) 3개 지역입니다. 그중 연수구에 위치한 송도는 다양한 기업체, 대학교, 행정기관, 국제학교, 레저스포츠 관련 기관 등이 입주하고 있어 인천의 분양가 선두를 달리고 있는 가장 인기 있는 지역입니다. 또한 신항만이라는 대규모 시설 개발이 예정되어 있고, 이 후에도 인천의 랜드마크 지역으로서의 가치가 충분하여 인천 내에서도 분양가격차가 더욱 벌어질 것으로 예상되는 지역입니다.

다음으로 서구에 위치한 청라지구는 금융과 레저의 메카를 목표로 한 다양한 시설이 개발되어 있는 지역입니다. 일산호수공원보다 더 큰 중앙공원을 중심으로 주거, 상업, 업무시설이 큰 규모로 들어서고 있으나, 아직까지는 아파트 위주의 개발이 진행되고 있습니다. 무엇보다 인천의 신도시 중 서울에 대한 접근성이 가장 좋은 점은 최대 장점으로 꼽을 수 있는 지역이기도 합니다. 세 번째 지역인 영종하늘도시는 인천공항을 중심으로 한 관련 시설 외에도 디자인 시티, 카지노 등 여러 대규모 개발이 지속적으로 추진 중에 있으나, 개발 속도가 신속하게 진행되지 않고 있어 학교와 같은 교육시설이나 학원 등의 기반 시설이 충분하지 않은 상태입니다. 하지만 영종도와 청라신도시를 연결하는 제 3 연륙교의 개통이 이루어지게 되면, 이를 통해 부족한 지역적 문제가 해결되리라 예상됩니다.

이와 더불어 인천의 구도심들은 위 3개의 신도시에 비해 부동산 매매가격 차이가 나타나고 있는 지역으로, 이러한 인천의 여러 구도심들을 조사하던 중 인천의 계양구라는 지역에 유독 관심을 갖게 되었습니다. 무엇보다 이 지역에 대해 흥미를 느낀 이유 중 하나인 서울과의 접근성은 인천의 어떤 지역들보다도 훌륭한 편입니다. 이와 같은 입지적 장점에 맞춰진 인천 계양구 내에 3기 신도시 인천계양테크노밸리공공주택지구로 지정되어 추진 중에 있고, 3.3K㎡의 면적에 인구 3만8996명 주택 총1만7289채가 예정되어 있어 미래 가치가 높은 지역으로 기대되는 지역입니다. 좀 더 구체적으로 설명 하자면, 부평IC와 작전역을 중심으로 서쪽으로는 효성동, 동쪽으로는 작전동이 위치하고 있는데, 인천 전체 아파트 규모의 11%인 약 7만 세대가 계양구에 위치하고 있으며, 특히 작전동, 효성동, 계산동에 집중되어 있습니다.

그중 계양구에서 가장 노후 분포가 높은 지역인 계산택지는 대단지 노후 아파트가 다수 분포되어 있는 지역으로, 인근의 대형마트와 학교 및 구청 주변으로 분포된 상권들로 인해 생활편의가 매우 우수한 지역이기도 합니다. 교통환경도 우수하여 계양IC 및 봉오대로를 통해 서울 및 일산 이동이 용이하며, 부평IC를 통해 여의도까지 20분 내외로 이동할 수 있는 큰 장점을 보유하고 있습니다. 또한 인천1호선 및 서울지하철 7호선을 통한 서울 접근성까지 매우 우수합니다. 서울과의 접근성과 더불어 인천 내 청라지구와도 근접하여 차량으로 10분 내 두 지역간의 이동이 가능합니다. 교통 시설과 더불어 계양구 30평형대 아파트 매매가격은 최저 3억 중,후반대로 다수 분포되어 있어 향후 재건축을 통한 투자가치도 무시할 수 없는 지역이기도 합니다.

2021년 2월에 입주한 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스의 30평형 매매가가 대략 6~7억대로 이 지역의 리딩단지입니다. 그리고 서쪽에 위치한 효성동 지역의 리딩단지인 e편한세상 계양더프리미어는 2021년 10월에 입주가 시작되어 현재 7억 후반대의 매매가가 형성되어 있고 도시개발사업지구 및 뉴딜사업지역으로의 재개발이 한창 추진중에 있어 향후 들어올 주택도 위 리딩단지의 매매가 이상의 가격이 형성될 가능성이 높습니다.

인천의 수도권 입지라는 특징에도 불구하고 부동산 저평가에 대한 저의 궁금증을 토대로 조사를 진행하며, 인천 계양구라는 아직 긁지 않은 복권과 같은 지역을 찾아보게 되었고, 이를 바탕으로 여러 입지 및 개발의 장점들을 다수 찾아볼 수 있었습니다. 인천 계양구라는 구도심은 지리적, 교통적 이점에도 현재도 30년 이상의 노후주택들이 다수 분포되어 있어, 3억원 중,후반의 투자금액으로 재개발, 재건축을 목표로 큰 미래적 가치가 있는 지역으로 충분히 평가할 수 있는 지역입니다. 이를 토대로 가성비 좋은 수도권 내 투자 지역으로 향후 널리 알려지기를 기대해 보는 바입니다.

<와이낫플래닝 오승철 과장 (ynp007@ynp.uplusworks.co.kr)>

20년 7월 기점 규제책으로 인해 법인에 취득세 세금부담과 대출 규제가 높아져 법인을 활용한 부동산 투자 관심이 대체로 사그라졌지만 그런데도 부동산 투자자들은 여전히 법인을 활용해 투자를 하고 있다.

최근 꼬마빌딩을 지었다가 매각해 40억 원의 차익을 거둔 배우 류준열도 개인법인 딥브리딩 명의로 투자한 것으로 알려졌다. 그만큼 법인투자가 절세 효과가 크고 혜택이 다양하기 때문이다. 정부 규제가 나오기 전과 비교하면 법인의 절세 효과가 줄어든 것은 사실이지만 다주택 개인과 법인을 비교하면 여전히 법인의 절세 효과가 더 크다.

지난해 서울 아파트의 중위 가격은 약 10억 원이다. 지난 5년간 서울 시내 아파트는 약 60% 상승했다. 즉 6억 원 정도였던 아파트가 5년 만에 10억 원이 된 것이다. 집값 상승분 4억 원에 대한 양도소득세를 내야 하는데 최소 35% 정도의 양도소득세를 내야 한다.

반면 법인의 추가과세 세율은 금액에 상관없이 20%다. 개인이 투자했을 때보다 법인으로 투자했을 때 세금이 훨씬 더 저렴하다. 개인의 양도소득세율과 법인의 추가세율이 역전되는 구간은 4600만 원인데 부동산 투자로 4600만 원이 넘는 수익을 올리고 싶다면 법인을 이용하는 게 더 유리하다는 뜻이다. 또 법인은 운영비용 인정받아 약 10% 법인세 절감 혜택과 명의를 다양하게 활용할 수 있는 장점이 있다.

하지만 법인을 세웠다고 해서 무조건 투자가 잘 되는 것은 아니다. 어떤 부동산에 투자할지 결정하는 것은 자신이기 때문이다. 법인의 장점을 활용하여 어떻게 투자할지 고민하고 부동산 바라보는 안목, 정보를 모으는 투자자의 노력에 따라 수익은 달려있다.

<와이낫플래닝 정동희 사원 (ynpc014@ynp.uplusworks.co.kr)>

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“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을거리를 제공하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다.

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​