[와이낫플래닝 Weekly Report 252호 2022.04.21]

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<목 차>

1. 모델하우스의 喜怒哀樂 -한대일 차장-

2. “노인복지주택 네 번재 이야기”_노인복지주택 미래 -박기남 상무-

3. 울산 신정동 시장조사를 마치며.. -박용남 과장-

사람이 모이는 곳이라면 어디든 비슷하겠지만 이번에 필자는 모델하우스에서 벌어지는 희로애락에 대해서 얘기해보고자 한다. 코로나 팬데믹 이후 대다수의 모델하우스 운영방침이 사이버 모델하우스로 운영을 하게 되면서 예전처럼 고객들로 북적북적한 풍경을 못 본지 오래 되었다. 지역별로 조금씩 차이는 있겠지만 부모님 손에 이끌려 온 학생부터 세월의 흔적이 고스란히 묻은 노랗게 색이 바랜 청약통장을 한손에 꼭 쥐고 들어오시는 어르신들까지 다양한 연령대가 모이다 보니 이 안에서 나누는 많은 대화 속에는 우리네 희로애락이 모두 묻어 나온다.

모델하우스에서 근무하면서 정말 많은 고객을 만나는데 청약신청이라는 거를 태어나 처음 해본 사람들이 굉장히 많다. 그러다 보니 가장 많이 듣는 말이 “청약신청을 어떻게 하는 거죠”라는 질문이 먼저 나온다. 그러면 일선에서 상담하시는 분들은 고객의 청약통장 종류에서 예치금 확인 등 많은 정보를 확인 후 청약신청까지 도움을 주는데 이 와중에 상담사 손을 꼭 잡으며 “나는 꼭 당첨이 돼야 한다.”라며 같이 기도해달라는 분들도 계시고 “청약은 무슨 남는 거 사면된다.”라고 괜한 짜증을 부리는 사람, “하나밖에 없는 늙은 아들 결혼할 거라며 집하나 해줘야 된다며 잘 좀 도와 달라”라는 어르신들. 각자 그동안 살아온 인생 얘기부터 구구절절 본인의 사연을 늘어놓는 사람들....(청약통장의 종류에 대해 간단히 알아보자. 청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 이렇게 있으나 현재는 주택청약종합저축만 개설이 가능하다. 각각의 통장별로 용도가 조금씩 다르나 2009년 5월 6일 이후로 가입 가능한 통장은 주택청약종합저축뿐이다. 예전에 민간분양시 청약저축을 오랫동안 가지고 계셨던 분들 중 모집공고일 전까지 청약예금으로 전환하지 못했거나 청약일 전일에만 변경해도 되는 줄 알고 청약신청 자체를 못하셨던 분들이 의외로 많았다. 청약 신청 전 최소한 내 통장이 어떤 건지는 알아야 이런 불상사를 예방할 수 있다.)

하지만 세대수가 정해져 있다 보니 모두가 당첨의 기쁨을 맛보진 못한다. 당첨돼서 너무 기분 좋다며 고맙다고 한 손에 빵봉지를 들고 와서 전해주는 사람, 왜 내가 부적격이냐며 다짜고짜 소리부터 지르고 자신이 받은 모든 스트레스를 풀려는 것 마냥 화를 내고 돌아가는 사람, 우리는 이런 분들에게 왜 부적격인지를 정확히 인지를 시켜줘야 하기 때문에 이번엔 부적격 사례에 대해 간단히 알아보자.

본인이 집이 있는데도 무주택자로 신청하거나, 가장 많은 사람이 부적격의 아픔을 맛봤던 무주택 기간과 부양가족 수 산정인데 무주택기간은 만 30세가 된 날부터 입주자 모집공고일 까지지만, 만 30세 이전에 혼인을 했으면 혼인신고일로부터 무주택 기간을 산정한다. 그러나 자기는 태어나서 한 번도 집이 없었다고 무주택기간을 15년 이상으로 체크해서 부적격, 부양가족 산정에 있어서 청약자 본인은 제외해야 하는데 점수를 늘리고 싶은 마음인건지 아니면 정말 실수인지는 모르겠지만 우리 집은 본인, 배우자, 자녀 2명이라며 4명에 체크를 하는데 청약자 본인까지 부양가족수로 포함시켜서 부적격이 정말 많이 나온다. 내가 나를 부양할 수는 없다.

지금은 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역의 경우 세대주 청약만 가능하다 집에 통장 4개있어도 세대주 통장만 사용할 수 있으니 세대주 통장 말고는 꺼내지 말도록 이 외에도 재당첨 제한, 강원도에 거주하는 사람이 서울에 당해 지역으로 신청을 한다든지, 실제로 수원에서 분양당시 춘천사시는 분이 당해 지역으로 신청을 했기에 왜 그랬냐고 물어보니 자기는 수원이 고향이라고 몸은 떠나 있지만 마음만은 아직도 수원사람이라며.... 이렇듯 부적격이 되는 상황은 굉장히 많으니 몰랐다 억울하다 하지 말고 잘 확인하고 신청할 수 있기를 바란다.

알면 어렵지 않지만 모르면 어렵고 아무리 봐도 이해도 안 되고 작년에 시행한 3기 신도시 사전청약은 LH홈페이지에서 신청을 해야 되고 이렇게 나눠 놓지 말고 청약신청은 한곳에서 쉽고 간단하게 신청할 수 있도록 수정, 보완이 이루어지면 좋을 듯하다.

이처럼 수많은 일들이 벌어지기 때문에 하루에도 수십 번씩 희비가 교차되는 상황이 생긴다. 이러한 분위기 속에서 단순히 분양업무 만이 아닌 위에서 언급한 사례들처럼 잘못된 방법으로 한번뿐일 수도 있는 기회를 잃지 않도록 정확한 업무로 앞으로의 길을 제시해 주고 모델하우스를 찾아오는 모든 고객들의 감정을 공유할 수는 없겠지만 믿음과 신뢰를 줄 수 있는 업무능력이 뒷받침 되도록 우리 모두가 노력해야 할 것이다.

그 어느 때보다 부동산에 대한 관심이 하늘을 찌르고 내 집 마련의 열망이 가득하지만 현실의 높은 벽 앞에 좌절하고 막막한 미래에 고민하는 모든 이들에게 마치 바다에서 바라보는 등대처럼 길잡이 역할을 한다는 마음가짐으로 사명감을 가지고 하루하루 우리를 찾아오는 모든 사람들에게 좋은 길잡이 역할을 수행하기 위해 오늘도 모델하우스의 문을 연다.

<와이낫플래닝 한대일 차장 (ynp067@ynp.uplusworks.co.kr)>

세 번째 주제에서 고령사회에 진입한 국내 노인복지주택이 블루오션으로서의 가능성을 살펴보았다면 네 번째, 마지막 주제는 미래 노인복지주택의 방향성을 살펴보고자 한다.

가까운 미래 초고령화 사회로의 진입을 바라보고 있는 대한민국은 노인들에게 건강하고 활기찬 노후를 보장하고, 편안하고 안전한 주거공간의 제공과 서비스를 제공해야 하는 국가적, 사회적 책무를 우리 모두가 같이 해결해야만 하는 상황이다.

단순한 수익사업을 위한 노인주거공간이 아닌 노인주택사업의 특성을 이해하고 필요한 노하우를 구축해야 하며, 정확한 사업이념과 상품개발의 중요성뿐만 아니라 노인복지주택은 입주자의 생애주기가 사업의 대상이고 정책 등 거시경제 환경의 변화에 따라 사업의 불안정을 초래할 수 있는 만큼 좀 더 면밀한 정책적 지원과 주관 건설사∙사업 관계사 및 부동산개발사들의 사회적 책임이 모두 요구된다.

아직까지 국내 노인복지주택의 공급이 부진한 이유는 무엇일까? 가장 근본적인 원인으로는

➊너무나도 높은 토지가격이다. 즉 저렴한 가격으로 노인주택을 공급하기 어려운 상황이다. ➋실수요자(노인 입주자)들의 경제력이 매우 낮다. 우리나라의 노인빈곤율(2020기준 38.9%)은 OECD평균 13.5%의 3배 정도로 세계적으로도 높은 수준이며, 현재 다수의 노인들의 눈에는 노인복지주택은 아주 먼 나라 이야기일 뿐이다. ➌국내 실버산업의 규모가 아직 크지 않다는 점이다. 즉 규모의 경제 수준에 이르지 못하였고, 실버산업이 전반적으로 작은 상황에서 노인주택의 공급도 제한적일 수밖에 없다. ➍국내 노인정책 및 제도적 보완이 이루어지고 있는 과도기적 상황이다. 과거 시설운영 주체인 건설사 및 일부 부동산개발사들이 노인복지주택을 건축하고 분양 후, 개발 이익만을 취하고 운영에 관여하지 않는 경우로 인해 사회적 문제점을 노출시켰으며, 2015.07(노인복지법 개정) 노인복지주택의 분양 폐지로 이어지면서 임대만 가능하게 되어 사업자들이 노인복지주택을 지으면서 누렸던 취득세 면제, 재산세 감면 등이 폐지되어 결국 사업동력이 잃어버리고 말았고, 이로 인해 우리 모두는 노인의 주거공간을 제공해야 하는 국가적, 사회적 책임을 다하지 않았다.

미래의 노인복지주택은 더욱 노인 친화적 주거환경의 필요성이 요구됨에 따라 노인 특성별로 맞춤형 주택평면이 다양하게 제시되고 공동체 커뮤니티 강화를 통해 소속감과 연대감이 높아질 것이며, 시설뿐만 아니라 노인복지 전문인력의 확충과 지원도 현재보다 많아질 것으로 보인다.

특히 대한민국의 미래 노인복지 주택은 세계최고 수준의 IT기술과 첨단 통신망을 기반으로 거주자 삶의 편의성을 높이고, 노인특성을 고려한 안전한 생활지원을 위해 각종 노인복지서비스가 구체적으로 이루어질 것으로 예상된다. ➊고독사를 방지하고 응급상황 발생 시 신속 대응을 위한 첨단 센서를 통한 건강정보의 실시간 체크 ➋AI 반려 로봇을 통안 말벗 돼드리기 및 우울감 해소 등 정신건강 치료 ➌얼굴 인식 스마트 키오스크를 통한 건강정보 모니터링 등 다양한 프로그램과 콘텐츠의 제공 ➍청년 세대와 시니어 세대 간 교류를 통해 상호이해를 돕는 세대융합 기술의 적용 등 우리가 상상하는 그 이상의 노인복지 서비스가 구체화될 것으로 보인다.

일본/미국/유럽에 비해 전체적인 실버산업에 대한 시장규모가 크지 않고 활성화되지 않은 국내 노인복지주택의 발전적인 미래를 위해서 우리가 가장 먼저 해야 할 것은 ➊노인복지주택에 대한 법적∙제도적∙정책적인 지원이 뒤따라야 할 것이다. ➋노인의 집단주거시설에 대한 의식의 변화가 요구된다. 즉, 노인복지주택에 대한 혐오∙기피시설이 아니라는 인식 개선이 필요하다. ➌입주자들에게 다양한 프로그램을 제공하여 삶의 만족도를 높이고 사회적 참여의식과 기회를 높일 수 있도록 배려해야 한다.

**당사의 노인복지주택관련 컨설팅자료(20.11)와 노인복지주택 오리엔테이션 작성(21.09)에 근거하여 작성되었습니다.

<와이낫플래닝 박기남 상무 (ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

먼저 간략하게 울산 시장 상황을 살펴보면 남구 리딩 구역(문수로)의 경우 평단가 기준 약 3,000만원 이상의 호가를 보이며, 최근 분양한 문수로 푸르지오 어반피스의 경우도 발코니 포함 평단가 약 2,500만원 수준의 분양가로 21년 9월에 시행한 고분양가 심사 규정안이 많이 완화되면서 주변 시세 수준의 분양가를 보이고 있다.

그러나 불과 1km 정도 벗어난 태화강 인근의 입지는 평단가 1,500만원 수준의 호가를 보이고 있어, 이번 시장조사 입지가 남구 리딩단지 지역과 태화강 인근 입지의 딱 중간에 위치해 있어 좀 더 자세히 조사해 볼 필요가 있었다.

그렇게 시장조사를 한 뒤, 느낀점은 집값에 가장 영향을 미치는 게 지열별로 다르다는 것을 느꼈다. 옛말에 맹모삼천지교라는 말이 있다. 맹자의 어머니가 자식의 교육을 위해 세 번이나 이사를 한 가르침이라는 뜻으로, 현재 울산 시장도 이와 다르지 않다는 것을 느낄 수 있었다.

그 이유는 초등학교 배정 학군에 따라 평단가가 적게는 500만원에서 최대 천만원까지 차이가 났기 때문이다 이는 다르게 표현하면 같은 평형이어도 2-3억씩 호가가 차이난다는 것을 알 수 있다. 그래서 불과 500m도 떨어지지 않은 단지가 신정초등학교에 배정을 받는 지역인가 울산중앙초에 배정받는 지역인가에 따라서 위에서 언급 한 정도의 호가 차이를 보인다.

이런 모습은 울산뿐 아니라 다른 지역에서도 많이 나타나는 현상이지만, 울산만큼 같은 지역 내에서 이렇게 큰 차이를 나타내는 건 보기 쉽지 않다. 왜냐하면 사실 1km만 가면 태화강이 한눈에 보이는 여러 아파트들을 볼 수 있지만, 옥동초와 신정초 인근의 아파트들에 비하면 평단가가 두 배 이상 차이나기 때문에 비슷한 시기에 입주한 두 아파트 중 옥동초 인근의 아파트를 선택했다면, 현재 많은 시세차익이 생겼지만, 반대의 경우에는 현재 시세차익이 거의 없다고 봐도 무방하다.

따라서 시장 조사를 할 때에는 지역마다 갖고 있는 특색을 잘 파악해야 하며, 가격 결정을 더 신중하게 해야 한다고 생각했다.

<와이낫플래닝 박용남 과장 (ynp017@ynp.uplusworks.co.kr)>

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<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​