[와이낫플래닝 Weekly Report 251호 2022.04.14]

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<목 차>

1. 진짜 실패 VS. 가짜 실패 –류옥주 고문-

2. “노인복지주택 세 번재 이야기” - 블루오션 노인복지주택 –박기남 상무-

3. 오피스텔의 시대에 따른 변화와 트렌드 분석 –장방규 상무-

(사피 바칼의 LOON SHOTS-주창자가 “미친 자” 취급을 받는, 대다수가 무시하는 아이디어-를 읽고)

노벨상을 수상한 프랜시스 크릭(1962년 제임스 왓슨과 함께 DNA의 이중 나선 구조를 발견한 공로로 수상)에게 수상의 비결을 묻자 서슴없이 어떤 의견을 무시해야 하는지 알았기 때문이라고 했다. 세상에 존재하는 크고 작은 모든 조직은 의사 결정 과정을 거치고 그 과정에서 수많은 좋은 아이디어가 눈부시게 성공하기도 하고 사멸하기도 한다. 이 책은 좋은 아이디어가 사장되지 않기 위해 조직이 어떻게 운용되고 리더가 해야 할 일이 무엇인지 알기 쉽게 설명한 책이다. 세상을 놀라게 할 아이디어를 사장시킨 대표적 사례인 노키아를 보자.

2000년대 초반까지 지구상 이동전화의 절반을 팔면서, 노키아는 성공의 동의어로 극찬 받으며 <포춘Fortune>은 “세계에서 가장 위계 서열이 없는 대기업”이라는 점이 비결이라고 했다. 노키아의 경영진은 “좀 재미나게 일해도 되고, 정도正道에서 벗어나는 생각을 해도 되고… 실수도 인정되죠.”라고 기업문화를 자랑했다.

2004년 신이 난 노키아 엔지니어 몇몇이 완전히 새로운 종류의 - 인터넷이 가능하고 터치 스크린에 고해상도 카메라가 달린 - 전화기였다. 이들은 이 전화기에 미친 아이디어 - 온라인 앱 스토어를 탑재 하자는 것 - 을 하나 더 제안했다. 비즈니스위크와 포춘의 커버를 장식했던 최고 경영진은 이 아이디어를 깔끔히 묻어버렸다. 3년 뒤 애플이 아이폰을 공개했다. 그다음은 우리가 아는 대로 노키아는 스마트폰 시장에서 사라졌다.(룬샷 27p. 인용)

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위계 서열이 없다고 자부했던 이들에게 무슨 일이 있었을까? 무엇이 이들을 진짜 실패하게 한 것일까? 나는 의사결정 권한을 경영진이 독점한 것이 실패를 초래했다고 생각한다. 나는 노키아의 진짜 실패를 우리의 일상과 조직생활에서도 빈번하게 목격한다. 위계 서열이 없다는 의미를 의사결정 단계의 단축, 축소로 단순하게 이해하는 것이 대표적이다. 그리고 모든 결정은 상급자가 한다. 이는 진정한 혁신이 아니다. 현대사회의 변화속도는 관료제가 정착되던 시기와 비교하면 거의 빛의 속도다. 한 사람이 가진 능력이 회사나 조직의 전반을 주무르기에는 정보와 기술의 양이 너무 방대하고, 기술적인 양태가 복합적이다. 따라서 창의성과 아이디어를 주요 목표로 하는 기획 그룹과 회사의 매출과 영업을 주요 목표로 하는 실행 그룹의 공존과 병립을 심도 있게 검토해 봄직하다.

20여 년 간 회사를 운영하면서 내가 가장 부족하고 아쉬웠던 부분은 효율과 수익성을 앞세워 의사결정을 독점한 것과 부하 직원들의 다른 의견과 더딘 성장에 인내를 가지고 대처하지 못한 점이다. 앞으로 기회가 된다면 진취적 사고의 창발적 인재 육성과 조직의 운영으로 가짜 실패를 과감하게 돌파해보고 싶다. 그리고 작은 실패, 어쩌면 믿음과 의사결정 권한 위임에 돈키호테처럼 달려들고 싶다. 진짜 성공은 수많은 가짜 실패의 자식일 것이므로!

<와이낫플래닝 류옥주 고문(ynpc003@ynp.uplusworks.co.kr)>

대한민국은 65세 이상 노인 인구 및 노인 가구가 급격히 증가하고 있어 이미 고령사회에 접어들었다. 2021년 고령자 통계발표에 따르면 8,537,000여명으로 전체 인구의 16.5%를 차지하여 이런 추세라면 앞으로 5년 내에 노인인구는 전체인구의 20%를 가볍게 넘어설 것으로 보이며, 2036년에는 30%를 넘을 것으로 전망된다.

급속히 증가하는 노인인구 증가속도와 평균 수명의 연장을 감안할 때 미래사회는 노인사회(고령화사회)라고 해도 과언이 아닐 것이며, 노인이 주요 소비자가 되는 실버산업의 시장크기는 상상 할 수 없을 정도로 커질 것으로 확실시된다.

이에 따라 고령화시대 블루오션 중 가장 관심이 되는 분야는 의료/식품/주거/여가 산업과 금융/보험/미용/요양 서비스 등이라 할 수 있고, 특히 생활의 기본이 되는 노인들의 주거공간의 확보와 생활서비스의 중요성은 향후 부동산개발사 및 건설사들에게 가장 관심이 집중되는 블루오션 영역이라 할 수 있다.

그러나 2015.07 노인복지법 개정으로 인하여 분양이 금지되면서, 분양이 아닌 임대 사업으로 전환되다 보니(담보 제공이 어려워) 제1금융권 대출은 어렵고 대부분 금리가 높은 2금융권에서도 사업자가 자금을 조달하기 어렵다 보니 재원조달 및 사업 환경이 어려워질 수밖에 없었고, 이에 따라 2015년 이후 노인복지주택의 공급이 사실상 중단되다시피 했다. 하지만 사회적으로 노인인구의 증가와 이에 따른 주거공간의 필요성에 의해 공공에서 적극적으로 관여하거나 민간에서 규모의 경제를 갖춘 고급형 중심의 노인복지주택이 선보이면서 시장내 선풍적인 관심을 받았다.

시장내 공급된 대표적인 노인주택사례는 ➊더 시그넘하우스(230실/8평, 16평) 보증금 2.8억~7.3억/월 160~330만원 ➋서울시니어스 강남타워(95실) 보증금 2.3~4.8억/월 120~190만원 ➌더 클래식500(385실) 보증금 9.0억/월380~400만원으로 거주생활에 지장이 없고, 사실상 경제적 능력을 충분히 갖춘 노인층을 대상으로 공급되었다.

앞으로도 임대조건으로 유료노인 주거시장의 확대가 예상되며, 향후 좀 더 다양한 형태의 주거공간과 서비스가 결합된 노인주택이 공급될 예정이며, 그 대표적인 예로 ➊롯데건설-마곡동 마곡특별계획구역 MICE복합 단지내 800~900실 규모의 고급형 시니어타운이 2022년 시장공급을 준비 중에 있고, ➋우미건설-인천 청라국제도시 청라의료복합타운(84,802평)부지에 내에 800병상의 종합병원과 함께 1,000~1,200실 규모의 노인복지주택을 공급예정이며, ➌한화건설-부산 오시리아 관광단지내 오시리아 메디타운에 한방병원(249병상)서비스 제공되는 567실 규모의 시니어타운이 2022년 착공될 예정이다.

현재의 노인복지주택은 고가의 입주금 + 월 이용료로 인해 일부 수요의 한계성이 존재하는 것이 사실이나, 실제 수요층은 본인과 배우자의 미래를 준비하려는 60세 이전의 경제적 능력을 갖춘 예비수요층과 경제적 능력을 갖춘 노인 수요층의 관심은 꾸준히 이어질 것으로 보인다.

노인복지주택은 노인의 특성상 의료서비스와 생활서비스가 강화된 상품이 지속적으로 개발되어 선보일 것으로 예상되며, 건설사 및 부동산개발사들 또한 최근 주택경기 붐 이후, 새로운 사업의 창출을 모색함에 따라 노인복지주택은 새로운 사업 기회와 함께 블루오션이 될 가능성이 높다.

따라서 관련업체들과 공공기관은 지역별, 자산별, 거주자의 성향별로 다양한 노인주택 개발을 서둘러야 하고, 현재 임대에 한정된 공급구조 역시 일정부분 개선되거나 민간 건설사들의 시장경쟁을 유도해 진입장벽을 낮추어, 좀 더 많은 주거공간이 노인들에게 제공되도록 해야 할 것이다.

**당사의 노인복지주택관련 컨설팅자료(20.11)와 노인복지주택 오리엔테이션 작성(21.09)에 근거하여 작성되었습니다.

<와이낫플래닝 박기남 상무 (ynpc001@ynp.uplusworks.co.kr)>

대한민국은 부동산 시장의 동향과 정권에 따라서 수시로 부동산 관련 규제와 정책이 바뀌고 있다는 것을 부동산 관련 종사자분들은 너무 잘 알고 있다. 그중에서도 오피스텔은 매년 시장 상황에 따라서 관련 규제와 정책이 큰 폭으로 바뀐 부동산상품 중에 하나인 듯하다. 그래서 이번에는 오피스텔 상품의 시대에 따른 변화와 트렌드에 대하여 이야기 해보려고 한다.

오피스텔의 사전적 의미는 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로써 건축법상으로는 업무시설로 분류되어 있어 사무실과 주거의 기능을 겸한 건물이다. 이런 오피스텔은 1983년 최초 등장하였으며 명확한 규정이 없이 다소 중구난방식으로 상품들이 나오자 규제가 시작되기 시작하였다. 초기 오피스텔 규제 사항은

- 1988년 바닥난방 설치금지, 욕실 설치금지, 발코니 설치금지

그러나 조금씩 오피스텔 관련 규제 완화와 오피스텔에 맞는 제한이 나타나기 시작하는데

- 1995년 업무 부분 70% 이상 유지, 바닥난방 허용, 욕조 설치금지, 오피스텔 전용 출입구 별도 설치

이러한 규제 완화와 IMF 이후 고금리에서 저금리 진입과 부동산 가격 상승기에 진입하면서 오피스텔은 최고 호황기를 맞기 시작합니다.

- 2000년 이후 저금리 진입 시작

- 2002년 부동산 시장 상승기 돌입 오피스텔 최다 공급 (12만실 이상 공급),

복층 오피스텔 등장, 주거형 상품 오피스텔 아파텔 등장

과도한 오피스텔의 공급과 변질된 주거상품으로 인한 생활상의 문제로 인하여 정부는 대대적인 오피스텔 규제를 하기 시작합니다. 그 내용은 다음과 같다.

- 2004년 바닥난방 불가, 욕실 개수 제한 욕실 면적 제한

이후 소형 원룸형 위주의 상품이 히터 난방 방식이나 라디에이터 난방식으로 소량 공급되었지만, 소비자의 외면으로 오피스텔 공급은 최소화되고 부동산 시장에서 위축되는 상품이 되는 듯싶어지는데 정부에서는 1~2인 가구의 증가와 서울시내 소형 주거상품의 공급 확대를 위하여 오피스텔 규제를 다시 완화하기 시작합니다.

- 2006년 바닥난방 50㎡ 미만 설치 허용

- 2009년 바닥난방 85㎡ 미만 설치 허용, 욕실 면적 확대

- 2012년 8·18 대책 주택임대사업자 등록 시 전용면적 40㎡ 이하 재산세 및 취득세 면제

- 2013년 오피스텔 전용 출입구 규제 완화

- 2015년 안목치수 적용 가능, 아파트 전세가 상승 지속 주거형 오피스텔 인기 상승

이러한 지속적인 완화정책으로 수익형 오피스텔 상품과 주거형 오피스텔 상품으로 오피스텔은 다수 공급되며 부동산 투자상품으로 꾸준한 인기를 누리게 되었습니다. 그래서 다시금 오피스텔의 규제를 강화하기 위하여 청약 관련, 대출 관련, 세금 관련 등 규제가 나오면서 동시에 공급 확대를 위한 바닥난방 면적 확대의 방안이 동시에 등장하기 이른다.

- 2018년 인터넷 청약 의무화, 전매 제한 규제 강화

- 2020년 7·10 대책 주거용 오피스텔 주택 수 포함

- 2021년 바닥난방 120㎡ 미만 설치 가능

- 2022년 대출 규제 강화 DSR 규제 적용, 50실 이상 오피스텔 청약홈 청약 의무

이러한 급변하는 오피스텔 상품은 초기에 원룸, 1.5룸 위주의 수익형 상품에서 복층형, 주거형 아파텔 상품의 등장에서 이제는 25평~34평 아파트와 구조가 거의 같은 주거형 상품으로 인기를 끌고 있으며 최근의 트렌드는 초고가 하이엔드 상품으로 럭셔리한 마감과 다양한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있는 고가의 상품이 등장하고 있는 추세이다.

이제 정권교체로 인한 대출 규제는 완화하겠다는 당선인의 공약이 나왔으며 향후에도 어떠한 규제나 완화가 나올 가능성이 높은 시장 분위기이며 이러한 변화에 따른 오피스텔의 변신은 어떻게 될 것인지 궁금해지고 있다.

<와이낫플래닝 장방규 상무(ynp046@ynp.uplusworks.co.kr)>

“와이낫플래닝 Weekly Report”는 저희 임직원들이 평소 부동산 시장조사, 업계 관계자 인터뷰, 개인적인 직간접 경험을 토대로 기삿거리를 만들어 공유하고자 기획되었습니다. 구독자님의 눈 높이에 맞추기 위해, 저희는 조금 더 귀를 열고, 조금 더 눈을 크게 뜨고, 트렌드에 맞는 읽을 거리를 제공 하기 위해 지속적으로 노력하겠습니다. 감사합니다.

<와이낫플래닝 분양사업부문장 전우경 부사장 배상>​